Jakarta — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI-Rate) ke level 5,25 persen berpotensi besar menekan laju penjualan properti di Kota Batam. Pasar yang sudah dilanda perlambatan kini menghadapi tantangan baru dari biaya pembiayaan yang makin mahal.
Suyono Saputra, pengamat ekonomi sekaligus Ketua Ikatan Sarjana Ekonomi Indonesia (ISEI) Cabang Batam, memprediksi dampak kenaikan bunga tidak akan terasa merata di semua segmen properti. Rumah tapak kelas menengah bawah menjadi yang paling rentan karena bergantung sepenuhnya pada skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kondisi ini sejalan dengan tren nasional di mana properti dan konstruksi paling terpukul oleh kenaikan suku bunga.
Segmen Menengah Bawah Paling Terpukul
“Dalam kondisi pasar Batam yang sekarang mengalami oversupply di segmen menengah bawah, kenaikan bunga 0,5 persen saja sudah cukup membuat calon pembeli menunda keputusan,” kata Suyono kepada Batam Pos, Senin (25/5).
Data menunjukkan sekitar 60 hingga 75 persen transaksi pembelian rumah di Batam menggunakan fasilitas KPR, terutama bagi pekerja industri dan keluarga muda. Sementara pembelian secara tunai atau skema pembiayaan lain hanya berada di kisaran 20 hingga 30 persen. Para pemilik KPR floating rate patut waspada karena bunga KPR floating rate rentan naik usai BI Rate 5,25 persen.
Simulasi Cicilan KPR Naik Signifikan
Suyono menjelaskan dampak kenaikan BI-Rate umumnya mulai terasa terhadap bunga KPR dalam rentang tiga hingga enam bulan setelah kebijakan diumumkan. Jika BI-Rate naik sebesar 50 basis poin (bps), bank diperkirakan akan menyesuaikan bunga KPR sekitar 30 hingga 50 bps.
Ia memberikan simulasi untuk KPR rumah senilai Rp500 juta dengan tenor 15 tahun. Saat bunga KPR berada di angka 6,5 persen, cicilan bulanan berada di kisaran Rp4,37 juta. Ketika bunga naik menjadi 7 persen, cicilan meningkat menjadi sekitar Rp4,59 juta per bulan. Angka ini juga mengkonfirmasi dampak kenaikan BI Rate ke cicilan KPR yang sudah banyak dibahas sebelumnya.
“Kondisi ini membuat pasar properti Batam cukup rentan terhadap perubahan bunga kredit,” ujarnya.
Developer Diminta Kalkulasi Ulang
Kenaikan suku bunga acuan ini memberikan sinyal bahwa pengembang properti di Batam perlu mengkalkulasi ulang strategi penjualan mereka. Segmen menengah bawah yang selama ini menjadi penopang utama volume transaksi kini menghadapi tekanan berat dari sisi daya beli konsumen.
Pemerintah Kota Batam sendiri telah mengambil langkah fiskal dengan membebaskan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk rumah dengan NJOP hingga Rp120 juta sebagai bentuk keberpihakan kepada masyarakat berpenghasilan rendah. Namun insentif tersebut belum tentu cukup untuk mengimbangi dampak kenaikan bunga KPR yang terus meningkat.
Para calon pembeli rumah di Batam kini berada dalam posisi sulit. Biaya cicilan yang naik berpotensi membuat banyak rencana kepemilikan rumah tertunda, sementara stok unit yang masih melimpah di segmen menengah bawah menjadi beban tersendiri bagi para pengembang.
