Jakarta — Para pengembang perumahan subsidi mulai bergerak cepat menyikapi melonjaknya biaya konstruksi yang dipicu gejolak nilai tukar rupiah. Sejumlah pelaku industri mengajukan usulan kenaikan harga jual minimal 10% untuk menjaga kelangsungan bisnis mereka di tengah tekanan biaya yang kian berat.
Usulan ini bukan tanpa alasan. Data dari Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) memperlihatkan bahwa biaya konstruksi naik rata-rata 20% sejak awal tahun. Kenaikan paling tajam terjadi pada material alam seperti pasir dan batu, yang meroket hingga 50% akibat kebijakan moratorium penambangan di beberapa daerah.
Biaya Bangunan Membengkak, Pengembang Terjepit
Tenaga Ahli Kementerian PKP, Harry Endang Kawidjaja, membeberkan bahwa komponen bangunan menyumbang sekitar 50% dari total struktur biaya rumah subsidi. Artinya, kenaikan biaya konstruksi 20% secara otomatis mengerek total biaya pengembangan sebesar 10%.
“Sudah banyak yang teriak naik, karena peningkatannya itu sekitar 20% di bangunan saja. Yang paling tinggi sih di material alam ya, sampai 50%. Pasir, batu, secara rata-rata sih naik di bangunan tuh 20%,” ujar Endang saat ditemui di sela-sela diskusi Inovasi Pembiayaan Perumahan Bagi Pekerja Informal, Kamis (28/5/2026).
Selain material alam, pembengkakan biaya juga ditimbulkan oleh kenaikan harga besi baja dan penyesuaian upah pekerja yang dipengaruhi melonjaknya harga bahan bakar minyak (BBM) jenis solar. Kombinasi faktor-faktor ini menciptakan tekanan berlapis yang sulit ditanggung pengembang sendirian.
Kenaikan 10% Dianggap Angka Minimal yang Realistis
Endang menilai, penyesuaian harga jual sebesar 10% merupakan angka paling realistis untuk menjaga batas profit margin pengembang. Tanpa kenaikan tersebut, risiko yang mengintai cukup serius — mulai dari penurunan kualitas bangunan hingga penyusutan ukuran unit rumah subsidi.
“Minimal 10% lah untuk menjaga profit marginnya. Kalau dibiarkan profitnya terlalu tipis, nanti banyak pengembang yang beralih [ke komersial] dan itu akan mengurangi realisasi target,” tegasnya.
Ancaman pengalihan fokus ke segmen komersial bukan sekadar isapan jempol. Jika para pengembang memilih melepas proyek subsidi, dampaknya akan langsung terasa pada target pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang sudah dicanangkan pemerintah.
Dampak ke Calon Pembeli dan Kebijakan Pemerintah
Endang juga menyinggung bahwa kenaikan harga tidak selalu berarti keuntungan pengembang ikut naik. Biaya operasional yang turut membengkak menyerap sebagian besar tambahan tersebut. Namun tanpa penyesuaian harga, pengembang terpaksa mengorbankan aspek lain yang justru merugikan konsumen akhir.
“[Solusi selain naik harga] Nanti arahnya yang satu ngecilin unit, size, ukuran. Bahkan menurunkan kualitas kemungkinan itu juga terjadi. Walau mungkin masih ada beberapa area yang harga bisa bertahan. Tapi kan sebenarnya menaikkan harga itu tidak serta-merta keuntungan pengembang ikut naik,” pungkasnya.
Situasi ini menempatkan pemerintah pada posisi sulit. Di satu sisi, harga rumah subsidi harus tetap terjangkau bagi MBR. Di sisi lain, tanpa penyesuaian yang memadai, kualitas hunian dan kelangsungan program perumahan nasional terancam terganggu. Keputusan soal batas harga jual rumah subsidi ke depan akan menjadi penentu apakah target kepemilikan rumah bagi jutaan warga Indonesia bisa terwujud sesuai harapan.
Tekanan dari sisi pelemahan rupiah yang sudah menembus Rp17.500 per dolar AS memperparah kondisi ini. Pengembang properti kini harus berhitung lebih cermat agar program rumah subsidi tidak terhenti di tengah jalan.
