Jakarta — Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) mengalami gejolak hebat di awal Juni 2026. Setelah sempat menguat 1,11% ke level 6.195,43 pada Selasa (2/6), indeks justru ambruk 4,94% ke posisi 5.889 di sesi berikutnya. Rupiah turut tertekan hingga nyaris menembus Rp17.900 per dolar AS.
Guncangan ini bukan sekadar urusan pasar modal. Bagi kalangan properti, gejolak IHSG dan pelemahan rupiah membawa dampak nyata yang perlu dipahami oleh calon pembeli rumah, investor, maupun pengembang.
Asing Jual Besar, Tapi diam-diam Borong Saham Tertentu
Pada awal pekan lalu, investor asing tercatat mencatatkan penjualan bersih jumbo sebesar Rp1,39 triliun di seluruh pasar Bursa Efek Indonesia (BEI). Meskipun demikian, terdapat sejumlah saham yang justru menjadi incaran asing. Berdasarkan data yang dihimpun, sepuluh saham dengan net foreign buy terbanyak adalah ANTM (Rp108,66 miliar), CUAN (Rp69,76 miliar), AMRT (Rp68,61 miliar), ADRO (Rp52,58 miliar), hingga NCKL (Rp13,99 miliar).
Kondisi ini menunjukkan bahwa asing tidak sepenuhnya meninggalkan Indonesia. Mereka hanya memindahkan portofolio dari sektor yang dianggap berisiko tinggi ke instrumen yang lebih defensif.
Pelemahan Rupiah dan Dampak Langsung ke Properti
Ketika rupiah melemah, biaya impor material bangunan seperti besi, semen, hingga peralatan konstruksi berbasis teknologi otomatis melonjak. Kenaikan ini sudah mulai terasa sejak kuartal pertama 2026, di mana beberapa pengembang melaporkan kenaikan biaya konstruksi hingga 10-13 persen.
Bagi calon pembeli rumah, dampaknya ganda. Di satu sisi, suku bunga KPR berpotensi naik karena tekanan inflasi akibat pelemahan rupiah. Di sisi lain, harga jual rumah baru ikut terdorong naik karena kenaikan biaya material. Artinya, semakin lama menunda keputusan membeli, semakin mahal biaya yang harus dikeluarkan.
Sektor Properti Masih Menunjukkan Ketahanan
Meski IHSG terpuruk, beberapa emiten properti menunjukkan performa yang berbeda. Saham-saham properti komersial sempat mencatatkan kenaikan signifikan di sepanjang Mei 2026, dengan kenaikan mencapai 34,09% dalam satu sesi perdagangan. Hal ini menunjukkan bahwa sektor properti komersial memiliki dinamika tersendiri yang tidak selalu mengikuti pergerakan indeks secara langsung.
Industri properti nasional juga didukung oleh berbagai insentif pemerintah, termasuk perpanjangan PPN DTP 100% hingga 2027 dan skema KPR subsidi tenor 40 tahun yang baru saja diluncurkan. Kebijakan ini menjadi penyeimbang terhadap tekanan eksternal dari pasar modal.
Strategi Calon Pembeli di Tengah Gejolak
Dalam situasi seperti ini, calon pembeli rumah sebaiknya memperhatikan beberapa hal. Pertama, pastikan untuk mengajukan KPR sebelum suku bunga benar-benar naik. BRI, BTN, dan bank lain masih menawarkan promo bunga mulai 2,50% dengan tenor hingga 20 tahun.
Kedua, prioritaskan properti bersubsidi yang mendapatkan perlindungan dari fluktuasi pasar. Kuota rumah subsidi tahun 2026 mencapai 350.000 unit, menjadikannya salah satu program terbesar sepanjang sejarah program perumahan nasional.
Ketiga, pertimbangkan untuk membeli properti di kawasan yang memiliki infrastruktur pendukung kuat seperti proyek transportasi massal atau kawasan industri. Nilai properti di lokasi-lokasi ini cenderung lebih tahan terhadap fluktuasi pasar jangka pendek.
Gejolak pasar memang menakutkan, tetapi bagi mereka yang memiliki persiapan matang, momen ini justru bisa menjadi peluang untuk mendapatkan properti dengan harga yang lebih kompetitif sebelum kenaikan harga berikutnya terjadi.
