Jakarta — Pelemahan rupiah yang menembus level Rp17.500 per dolar AS memukul telak industri properti nasional. Harga material bangunan rata-rata meroket 15 persen dalam hitungan bulan, membuat biaya konstruksi rumah subsidi melambung jauh di atas perkiraan semula. Fenomena ini sejalan dengan tren pelemahan mata uang yang juga mengerek harga BBM, memperparah tekanan terhadap sektor perumahan.
Sekretaris Jenderal Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Deddy Indrasetiawan membeberkan situasi terkini kepada CNBC Indonesia pada Selasa, 12 Mei 2026. Kenaikan biaya tidak terjadi satu kali, melainkan bertumpang tindih dari berbagai arah.
Rupiah dan BBM Dua Sisi Koin yang Sama
“Pada saat kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait tambang disetop, kami kena kenaikan Rp4 juta per rumah. Sekarang dampak dari perang dan BBM, kenaikan material bangunan rata-rata 15%,” ujar Deddy. Angka ini bukan sekadar statistik kering. Di baliknya tersembunyi tekanan nyata terhadap margin pengembang yang sudah tipis.
Pelemahan rupiah dan kenaikan BBM terjadi secara bersamaan, menciptakan efek ganda yang sulit dipisahkan. Kedua faktor ini sama-sama mendorong biaya konstruksi ke tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Rumah Subsidi Tipe 35/60 Paling Terdampak
Tekanan biaya ini paling keras dirasakan pada segmen rumah subsidi tipe 35/60. Segmen ini selama ini menjadi basis utama pengembang daerah, namun kini margin proyeknya semakin tertekan hingga nyaris tak tersisa ruang untuk bernapas. Kondisi ini memperparah tren penjualan rumah yang sudah lesu, di mana banyak pembeli terpaksa turun kelas dari hunian yang semula ditargetkan.
Situasi makin rumit karena perubahan pola pembayaran dari pemasok bahan bangunan. Sejumlah supplier kini menuntut pembayaran di muka sebelum barang dikirim, terutama untuk material yang rebutan di pasaran.
“Kenaikan material. Sudah gitu ada beberapa material harus bayar di depan baru kemudian dikirim. Kalau material alam pasti di depan dulu sekarang. Karena rebutan,” kata Deddy.
Mebel, Keramik, hingga Material Impor Ikut Tersengat
Beberapa kategori bahan bangunan yang mengalami tekanan harga paling signifikan antara lain mebel dan keramik. Pelemahan rupiah juga membuat biaya material tertentu semakin berat karena masih memiliki keterkaitan langsung dengan impor.
Sementara itu, pasar properti residensial belum menunjukkan pemulihan berarti. Penjualan rumah masih stagnan dibanding tahun lalu karena daya beli masyarakat belum pulih sepenuhnya.
“Penjualan hampir sama seperti tahun lalu, belum ada peningkatan signifikan,” kata Deddy.
Prospek Properti di Tengah Badai
Situasi ini menciptakan paradoks yang sulit bagi industri properti. Di satu sisi, biaya pembangunan terus melonjak. Di sisi lain, daya beli konsumen masih tertekan. Pengembang terjebak di antara dua tekanan yang saling berlawanan.
Bagi calon pembeli rumah, kenaikan biaya konstruksi ini pada akhirnya akan berimbas pada harga jual. Ketika biaya produksi naik, pengembang tidak memiliki banyak pilihan selain meneruskan beban tersebut kepada konsumen. Pertanyaannya, sampai kapan skema ini bisa bertahan?
