Jakarta — Harga rumah terus merangkak naik seiring pelemahan rupiah dan melonjaknya harga material bangunan. Situasi ini menekan daya beli kelas menengah Indonesia yang kian kesulitan mewujudkan hunian impian di tahun 2026.
Pelemahan Rupiah Perparah Harga Properti
Kurs rupiah yang melemah hingga menembus Rp17.800 per dolar AS berdampak langsung pada struktur biaya pembangunan rumah. Bahan bangunan impor seperti besi, semen, dan keramik mengalami kenaikan harga hingga 15 persen sejak awal tahun. Kenaikan material ini menjadi salah satu pemicu utama meroketnya harga jual unit hunian baru. Kondisi ini memaksa pengembang menaikkan harga jual unit baru secara bertahap.
Data Bank Indonesia mencatat harga properti residensial nasional naik tipis 0,4 persen pada kuartal I 2026. Meskipun terlihat moderat, kenaikan ini berbarengan dengan melambatnya penjualan properti yang anjlok 25,67 persen secara tahunan. Artinya, harga tetap naik meski animo pembeli menurun drastis.
Daya Beli Kelas Menengah Tergerus
Kelas menengah menjadi segmen yang paling terdampak. Rasio harga properti terhadap pendapatan masyarakat terus melebar, membuat kemampuan membayar cicilan KPR semakin berat. BI rate yang dinaikkan ke 5,25 persen membuat suku bunga KPR floating rate ikut terdorong naik, memperberat beban cicilan bagi pemilik KPR dengan sistem floating rate.
“Nilai properti sekarang makin besar. Pemerintah mau mencegah jangan sampai ada kecurangan atau uang dibawa kabur,” ujar seorang pengamat properti saat membahas regulasi baru sektor perumahan.
Gen Z Beralih ke Rumah Second
Tren menarik muncul dari kalangan generasi Z yang mulai melirik rumah bekas atau second sebagai alternatif lebih terjangkau. Harga rumah secondary yang umumnya 20-30 persen lebih murah dibanding unit baru menjadi pertimbangan utama. Fenomena ini mendorong pasar properti sekunder tumbuh lebih cepat dibanding primer di awal 2026.
Pelemahan rupiah ke Rp17.865 ini juga berdampak pada harga bahan bangunan impor, yang secara tidak langsung memperlebar jurang antara harga rumah baru dan kemampuan kantong masyarakat kelas menengah. KPR FLPP tetap menjadi andalan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, kuota terbatas dan syarat ketat membuat banyak calon pembeli harus menunggu lebih lama untuk mendapatkan akses pembiayaan subsidi.
Solusi yang Perlu Dipertimbangkan
Bagi kelas menengah yang ingin tetap memiliki rumah, beberapa strategi bisa diterapkan. Pertama, mempertimbangkan rumah secondary dengan harga lebih rendah. Kedua, memanfaatkan program KPR subsidi dari bank-bank pelat merah seperti BTN, BRI, dan BSI yang menawarkan bunga ringan. Ketiga, memilih lokasi di kawasan penyangga seperti Bodetabek yang menawarkan harga lebih terjangkau dibanding pusat kota.
Pemerintah juga telah memperpanjang insentif bebas PPN pembelian rumah hingga 2027, memberikan jendela waktu bagi yang masih merencanakan pembelian properti. Langkah ini diharapkan dapat menstimulasi kembali minat pasar di tengah tekanan ekonomi yang berkepanjangan.
