Jakarta — Penjualan rumah tipe kecil di pasar primer Indonesia mengalami kontraksi tajam sebesar 45,59 persen secara year-on-year pada triwulan I 2026. Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia memperlihatkan penurunan drastis dari kuartal sebelumnya yang justru tumbuh 17,32 persen.
Kejatuhan ini menjadi sinyal kuat bahwa segmen hunian terjangkau, yang selama ini menjadi penopang utama pasar properti nasional, kini berada di titik kritis. Fenomena ini makin memperkuat tren proyeksi properti RI 2026 yang penuh tekanan akibat kenaikan material dan birokrasi.
Total penjualan properti residensial secara keseluruhan ikut terkontraksi 25,67 persen year-on-year, berbalik dari pertumbuhan 7,83 persen di triwulan IV 2025.
Rumah Tipe Menengah Justru Melawan Arus
Sementara segmen kecil terpuruk, rumah tipe menengah justru mencatat pertumbuhan 8,28 persen secara tahunan. Angka ini berbalik dari kontraksi 4,84 persen di kuartal sebelumnya. Rumah tipe besar masih terkontraksi 8,03 persen, meski membaik dari sebelumnya minus 10,95 persen.
Polarisasi ini memperlihatkan adanya pergeseran preferensi konsumen. Masyarakat kelas menengah masih memiliki daya beli, sementara segmen masyarakat berpenghasilan rendah semakin terhimpit. Fenomena ini sejalan dengan kondisi kelas menengah yang makin terhimpit akibat harga rumah dan rupiah melemah.
Harga Material Bangunan Jadi Biang Keladi
BI mencatat kenaikan harga bahan bangunan sebesar 20,97 persen menjadi hambatan terbesar bagi sektor properti. Diikuti masalah perizinan dan birokrasi sebesar 18,15 persen, serta suku bunga KPR yang masih memberatkan di angka 16,47 persen.
“Hasil Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial di pasar primer tumbuh terbatas,” tulis BI dalam laporannya.
Indeks Harga Properti Juga Melambat
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I 2026 hanya tumbuh 0,62 persen secara tahunan, lebih rendah dibanding triwulan IV 2025 sebesar 0,83 persen. Perlambatan terjadi merata di seluruh tipe rumah.
Harga rumah tipe kecil tumbuh 0,61 persen year-on-year, melambat dari 0,76 persen. Tipe menengah tumbuh 0,88 persen dari sebelumnya 1,12 persen, dan tipe besar tumbuh 0,50 persen dari 0,72 persen.
Kondisi ini turut memperburuk kesehatan keuangan perbankan di sektor properti. OJK sebelumnya telah memperingatkan NPL properti yang merangkak naik, yang berpotensi memberikan tekanan berat pada asuransi kredit.
Semua Wilayah Rasakan Dampak
Dari 18 kota yang disurvei, sebanyak 10 kota mengalami perlambatan harga dan tiga kota mencatat penurunan harga rumah secara tahunan. Surabaya menjadi kota dengan pelemahan terdalam setelah harga rumah terkontraksi 0,27 persen.
Namun, Padang dan Balikpapan masih mencatat kenaikan harga masing-masing 1,21 persen dan 1,44 persen secara tahunan. Suku bunga KPR tercatat stabil di level 7,42 persen pada triwulan I 2026.
Dari sisi pembiayaan, mayoritas pengembang masih mengandalkan dana internal dengan porsi 80,66 persen. Sementara dari sisi konsumen, pembelian rumah melalui KPR masih mendominasi dengan pangsa 69,87 persen dari total transaksi rumah primer.
