Jakarta — Pelemahan rupiah ke level terlemah sepanjang sejarah di atas Rp17.500 per dolar AS memicu gelombang kenaikan biaya di seluruh rantai pasok properti nasional. Bukan hanya harga material yang merangkak naik, tetapi juga kepercayaan antara pengembang dan pemasok mulai retak.
Sekretaris Jenderal Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Deddy Indrasetiawan membeberkan dampak nyata yang kini dirasakan pelaku industri. Kenaikan biaya konstruksi sudah tak lagi sekadar ancaman—mereka sudah menerimanya di lapangan.
Material Naik 15 Persen, Supplier Minta Bayar di Depan
Deddy menjelaskan bahwa kenaikan material bangunan rata-rata mencapai 15 persen akibat kombinasi pelemahan rupiah dan kenaikan harga BBM. Angka ini bukan prediksi, melainkan kondisi yang sudah terjadi di lapangan dan langsung memukul proyek perumahan subsidi tipe 35/60.
“Pada saat kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait tambang disetop, kami kena kenaikan Rp 4 juta per rumah. Sekarang dampak dari perang dan BBM, kenaikan material bangunan rata-rata 15%,” kata Deddy kepada CNBC Indonesia, Selasa (12/5/2026).
Yang lebih memprihatinkan, perubahan tidak berhenti di soal harga. Sejumlah pemasok kini mengubah total skema transaksi. Mereka menuntut pembayaran di muka sebelum material dikirim ke proyek—terutama untuk bahan bangunan yang permintaannya tinggi.
“Kenaikan material. Sudah gitu ada beberapa material harus bayar di depan baru kemudian dikirim. Kalau material alam pasti di depan dulu sekarang. Karena rebutan,” ujar Deddy.
Alat Berat hingga Tongkang Ikut Terseret
Tekanan biaya tidak hanya terjadi di tingkat pemasok bahan bangunan. Seluruh rantai operasional turut terdampak. Mulai dari aktivitas penambangan hingga distribusi menggunakan alat berat dan armada logistik, semuanya bergantung pada BBM industri yang harganya terus melonjak.
Mobil-mobil dump, wheel loader, hingga tongkang dan kapal pengangkut semen serta batu bara—semuanya merasakan beban kenaikan biaya yang signifikan. Distribusi di luar Pulau Jawa menjadi sektor yang paling terpukul karena biaya logistiknya jauh lebih tinggi dibanding wilayah Jawa.
Ketua Pengawas Asosiasi Perusahaan Semen Seluruh Indonesia (Asperssi) Christian Kartawijaya membenarkan tren kenaikan ini. Ia mengungkapkan bahwa beberapa pabrikan semen di Indonesia mulai menyesuaikan harga jual produknya karena ongkos operasional yang tak lagi terkendali.
“Ya, jadi saat ini kami sendiri mau nggak mau sudah mulai naik. Jadi sudah mulai naik karena ongkos semua naik banget,” ujar Christian.
Penjualan Stagnan, Margin Semakin Tertekan
Ironisnya, pelemahan rupiah pelemahan rupiah dan lonjakan biaya material tidak diimbangi dengan peningkatan penjualan. Menurut Deddy, pasar properti residensial masih stagnan dibanding tahun lalu. Daya beli masyarakat belum pulih sepenuhnya, sementara biaya produksi terus membengkak.
“Penjualan hampir sama seperti tahun lalu, belum ada peningkatan signifikan,” kata Deddy.
Kondisi ini menciptakan situasi ganda yang menekan pengembang dari dua sisi sekaligus. Di satu sisi, biaya produksi meroket. Di sisi lain, pendapatan dari penjualan tidak kunjung meningkat. Margin proyek pun semakin mengerucut, terutama untuk segmen perumahan subsidi yang selama ini menjadi andalan pengembang daerah.
Deddy juga menilai bahwa dampak pelemahan rupiah sulit dipisahkan dari efek kenaikan BBM karena keduanya terjadi dalam waktu bersamaan. Kedua faktor itu sama-sama mendorong lonjakan biaya pembangunan tanpa memberikan ruang bagi pengembang untuk menyesuaikan strategi bisnis mereka.
“Ini nggak bisa kami pisahkan karena berbarengan dengan kenaikan BBM,” ujarnya.
Proyeksi ke Depan: Tantangan Semakin Berat
Situasi ini menunjukkan bahwa tantangan sektor properti nasional tidak hanya soal permintaan yang lesu. Masalah fundamental terletak pada sisi suplai—khususnya bagaimana rantai pasok material bangunan bereaksi terhadap gejolak makroekonomi.
Jika pelemahan rupiah terus berlanjut dan ketersediaan batu bara belum pulih, tekanan pada harga material akan berkepanjangan. Pengembang kecil dan menengah yang selama ini menjadi tulang punggung penyediaan rumah subsidi menjadi pihak yang paling rentan.
Situasi ini mempertanyakan efektivitas kebijakan pemerintah dalam menjaga stabilitas harga bahan pokok konstruksi. Tanpa intervensi yang tepat sasaran, gap antara harga jual rumah subsidi dan biaya produksinya bisa terus melebar—membuat mimpi memiliki rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah semakin jauh darijangkauan.
