Jakarta — Hampir tujuh dari sepuluh rumah yang terjual di pasar primer Indonesia pada kuartal I 2026 masih bergantung pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Data Bank Indonesia menunjukkan porsi pembelian rumah melalui KPR mencapai 69,87 persen dari total skema pembelian, sementara tunai bertahap hanya 19,61 persen dan tunai penuh 10,53 persen.
Angka ini memperkuat gambaran bahwa masyarakat Indonesia belum sepenuhnya lepas dari jeratan utang perbankan untuk memiliki hunian. Di tengah perlambatan pertumbuhan harga properti, permintaan justru terkontraksi tajam — sebuah ironi yang mengundang pertanyaan besar tentang daya beli masyarakat.
Harga Melambat, Penjualan Anjlok
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal I 2026 hanya tumbuh 0,62 persen secara tahunan, jauh lebih lambat dibandingkan 0,83 persen pada kuartal IV 2025. Perlambatan merata di semua tipe rumah: tipe kecil 0,61 persen, tipe menengah 0,88 persen, dan tipe besar 0,50 persen.
Penjualan rumah justru mengalami kontraksi signifikan sebesar 25,67 persen secara tahunan. Kondisi ini diperparah dengan maraknya developer nakal yang memanipulasi data KPR. Segmen rumah tipe kecil yang selama ini menjadi andalan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) paling terpukul dengan penurunan 45,59 persen. Penjualan rumah tipe besar turun 8,03 persen, sementara hanya tipe menengah yang masih bertumbuh 8,28 persen.
Surabaya Kontraksi Terdalam, Padang dan Balikpapan Melawan Tren
Dari 18 kota yang disurvei Bank Indonesia, 10 kota mengalami perlambatan pertumbuhan harga rumah dan tiga kota mengalami penurunan harga secara tahunan. Surabaya mencatat kontraksi terdalam yakni minus 0,27 persen secara tahunan.
Namun, tidak semua wilayah menyerah. Padang dan Balikpapan justru mencatat pertumbuhan harga rumah lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya, menunjukkan bahwa dinamika properti di setiap daerah memiliki karakter tersendiri.
Pengembang Mengandalkan Dana Internal
Dari sisi pembiayaan, pengembang properti residensial masih sangat bergantung pada dana sendiri. Pangsa pembiayaan dari dana internal perusahaan mencapai 80,66 persen dari total kebutuhan pembangunan. Sisanya berasal dari pinjaman bank sebesar 13,74 persen dan pembayaran konsumen 5,60 persen.
Kondisi ini menunjukkan bahwa akses pembiayaan perbankan untuk pengembang masih terbatas, sementara konsumen pun semakin selektif dalam mengambil keputusan pembelian rumah di tengah ketidakpastian ekonomi.
Tantangan di Tengah Tekanan Suku Bunga
Situasi ini terjadi di saat Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan ke 5,25 persen. Kenaikan suku bunga berpotensi membebani cicilan KPR yang sudah menjadi tulang punggung pembiayaan rumah bagi mayoritas masyarakat. BTN mencoba menjawab tantangan ini dengan meluncurkan program lelang rumah bekas KPR. Dengan 69,87 persen pembelian bergantung pada KPR, setiap kenaikan suku bunga langsung menekan daya beli dan keputusan konsumen untuk membeli rumah.
Para pelaku industri properti kini dihadapkan pada dilema: bagaimana menjaga penjualan tetap bergerak di tengah harga yang melambat, suku bunga yang naik, dan daya beli masyarakat yang makin tertekan.
