Jakarta — Pasar rumah tipe kecil mengalami penurunan penjualan paling tajam dalam beberapa tahun terakhir. Data Bank Indonesia menunjukkan penjualan rumah berukuran kecil terkontraksi 45,59 persen secara tahunan pada triwulan I 2026, berubah drastis dari pertumbuhan 17,32 persen di periode sebelumnya.
Angka ini jauh melampaui penurunan penjualan properti residensial secara keseluruhan yang tercatat 25,67 persen. Para pengembang kini dihadapkan pada dilema: segmen yang selama ini menjadi penopang utama pasar justru yang paling lesu.
Rumah Tipe Menengah Justru Tumbuh
Di tengah keterpurukan segmen kecil, rumah tipe menengah menunjukkan ketahanan yang mengejutkan. Penjualannya tumbuh 8,28 persen secara tahunan, berbalik dari kontraksi 4,84 persen di triwulan sebelumnya. Sementara rumah tipe besar masih terkontraksi 8,03 persen, meski membaik dari sebelumnya minus 10,95 persen.
Perpolarisasi ini mengisyaratkan pergeseran preferensi konsumen. Masyarakat kelas menengah masih memiliki daya beli, sementara segmen bawah semakin terhimpit oleh kenaikan biaya hidup dan material bangunan.
Harga Properti Melambat di Seluruh Tipe
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Bank Indonesia tumbuh hanya 0,62 persen pada kuartal pertama 2026, lebih rendah dari 0,83 persen di triwulan IV 2025. Perlambatan terjadi merata di semua tipe rumah.
Harga rumah tipe kecil melambat menjadi 0,61 persen dari 0,76 persen. Tipe menengah turun ke 0,88 persen dari 1,12 persen. Tipe besar hanya tumbuh 0,50 persen dari 0,72 persen.
Dari 18 kota yang disurvei, 10 kota mencatat perlambatan harga dan tiga kota mengalami penurunan. Surabaya menjadi yang terdalam dengan kontraksi 0,27 persen. Di sisi lain, Padang dan Balikpapan masih mencatat kenaikan masing-masing 1,21 persen dan 1,44 persen.
Tiga Hambatan Utama Pengembang
Bank Indonesia mengidentifikasi tiga hambatan terbesar yang membelenggu sektor properti. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi masalah utama dengan beban 20,97 persen, diikuti perizinan dan birokrasi sebesar 18,15 persen, serta suku bunga KPR yang memberatkan konsumen sebesar 16,47 persen.
Tingginya uang muka KPR dan faktor perpajakan turut menjadi penghalang. Meski begitu, suku bunga KPR tercatat stabil di level 7,42 persen pada triwulan I 2026.
Kenaikan harga material bangunan sebesar 15 persen akibat pelemahan rupiah semakin memperparah kondisi pengembang, terutama di segmen rumah subsidi yang margin keuntungannya sudah tipis.
KPR Masih Mendominasi Pembiayaan
Dari sisi pembiayaan, mayoritas pengembang masih mengandalkan dana internal dengan porsi 80,66 persen. Sementara dari sisi konsumen, pembelian rumah melalui KPR masih mendominasi dengan pangsa 69,87 persen dari total transaksi rumah primer.
Ketergantungan masyarakat terhadap KPR ini menjadi tantangan tersendiri ketika suku bunga acuan Bank Indonesia berada di level 5,25 persen.
Strategi cerdas mengamankan cicilan KPR menjadi semakin penting bagi calon pembeli yang ingin tetap memiliki hunian di tengah tekanan ekonomi.
Apa Artinya bagi Calon Pembeli?
Situasi ini menciptakan peluang sekaligus tantangan. Di satu sisi, perlambatan harga bisa menjadi waktu yang tepat bagi mereka yang sudah lama menunggu untuk masuk pasar. Di sisi lain, ketersediaan rumah tipe kecil yang menyusut berpotensi mempersempit pilihan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Pemerintah perlu mempercepat langkah konkret agar program perumahan rakyat tidak kehilangan momentum. Tanpa intervensi kebijakan yang tepat, jurang kepemilikan rumah antara kelas menengah dan bawah bisa semakin lebar.
