Jakarta — Hampir tujuh dari sepuluh rumah baru di Indonesia dibeli lewat jalur Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Angka ini menegaskan bahwa mayoritas masyarakat belum mampu membeli hunian secara tunai, dan tetap mengandalkan sistem kredit perbankan untuk mewujudkan kepemilikan rumah.
Data Bank Indonesia dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) triwulan I 2026 memperlihatkan porsi pembelian rumah primer melalui KPR mencapai 69,87 persen dari total skema pembelian. Sisanya terbagi antara tunai bertahap sebesar 19,61 persen dan tunai penuh hanya 10,53 persen.
KPR Dominan, Tunai Bertahap Jadi Alternatif
“Dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembelian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 69,87 persen dari total skema pembelian,” demikian laporan Bank Indonesia yang dirilis awal Mei 2026.
Kondisi ini menunjukkan kesenjangan antara daya beli masyarakat dengan harga hunian yang terus melambung. Dengan rata-rata harga rumah di kota besar yang sudah menyentuh miliaran rupiah, wajar bila jalan kredit menjadi satu-satunya opsi realistis bagi keluarga kelas menengah. Bagi yang sudah memiliki KPR, opsi take over KPR bisa menjadi strategi untuk memangkas cicilan lebih ringan.
Sementara dari sisi pengembang, pembiayaan proyek properti masih sangat bergantung pada dana internal perusahaan. Pangsa pembiayaan dari dana sendiri mencapai 80,66 persen dari total kebutuhan pembangunan properti residensial. Pinjaman bank hanya menyumbang 13,74 persen dan pembayaran konsumen sebesar 5,60 persen.
Harga Properti Melambat, Penjualan Anjlok Tajam
Di balik dominasi KPR, data BI juga mengungkap tren yang menarik: pertumbuhan harga properti residensial di pasar primer justru melambat. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) triwulan I 2026 tumbuh 0,62 persen secara tahunan, lebih rendah dibanding triwulan IV 2025 yang mencapai 0,83 persen.
Perlambatan terjadi merata di seluruh tipe rumah. Harga rumah tipe kecil tumbuh 0,61 persen, tipe menengah 0,88 persen, dan tipe besar hanya 0,50 persen. Dari 18 kota yang disurvei, sebanyak 10 kota mengalami perlambatan dan tiga kota justru mencatat penurunan harga. Surabaya menjadi kota dengan kontraksi terdalam, yakni minus 0,27 persen.
Yang lebih mencemaskan adalah sisi penjualan. Penjualan properti residensial di pasar primer terkontraksi 25,67 persen secara tahunan, setelah sempat tumbuh 7,83 persen di triwulan sebelumnya. Penjualan rumah tipe kecil menjadi yang paling terpukul dengan penurunan 45,59 persen. Hanya rumah tipe menengah yang masih bertumbuh, yakni 8,28 persen.
Tantangan Utama: Material Naik, Bunga Stabil
Bank Indonesia juga mencatat sejumlah tantangan utama yang dihadapi sektor properti. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi hambatan terbesar dengan pangsa 20,97 persen. Masalah perizinan dan birokrasi menyusul di posisi kedua dengan 18,15 persen, diikuti suku bunga KPR sebesar 16,47 persen.
Tingginya uang muka KPR yang menjadi beban konsumen tercatat 12,16 persen, sementara perpajakan menyumbang 11,28 persen. Meski demikian, suku bunga KPR pada triwulan I 2026 tercatat stabil di level 7,42 persen.
Situasi ini menciptakan paradoks tersendiri. Di satu sisi, harga properti melambat dan penjualan anjlok. Di sisi lain, mayoritas pembeli tetap bergantung pada KPR karena keterbatasan daya beli. Kondisi ini mengisyaratkan bahwa pasar properti Indonesia sedang dalam fase transisi, di mana program subsidi dan insentif pemerintah menjadi kunci untuk menjaga agar roda industri tetap berputar.
