Jakarta — Memiliki rumah di pusat kota bagi generasi Z Indonesia kini bukan sekadar soal tabungan tidak cukup. Struktur kepemilikan tanah yang timpang menjadikan akses hunian terjangkau di kawasan strategis nyaris mustahil bagi anak muda bergaji UMR.
Center of Economic and Law Studies (CELIOS) dalam laporan Ketimpangan Ekonomi Indonesia 2026 menyoroti akar masalah yang selama ini jarang dibahas secara terbuka. Bukan semata soal gaji rendah, melainkan bagaimana segelintir elite menguasai lahan dan membiarkannya tidak berkembang demi keuntungan spekulasi.
Tanah Dikuasai Elite, Gen Z Terpinggirkan
CELIOS mencatat bahwa tanah sebagai komponen utama harga rumah banyak dikuasai oleh pihak-pihak yang memiliki akses izin, konsensi, dan modal besar. Kepemilikan ini kerap tidak diimbangi oleh pajak proporsional, sehingga lahan ditimbun dan diputarbalikkan nilainya tanpa kontribusi nyata terhadap pasokan hunian.
“Kepemilikan ini sering tidak diimbangi pajak yang proporsional, sehingga tanah ditimbun dan dispekulasikan, mendorong harga properti naik jauh lebih cepat dari pendapatan generasi muda,” tulis CELIOS dalam laporannya.
Dampaknya langsung terasa. Harga rumah baru di Jakarta kini berkisar di atas Rp1 miliar. Dengan skema KPR dari bank-bank besar ber DP 10 persen dan bunga berjenjang, cicilan bulanan bisa mencapai Rp7 jutaan. Artinya, seseorang minimal harus bergaji Rp20 juta per bulan agar cicilan tersebut terasa ringan.
Kota Satelit pun Semakin Mahal
Pilihan berpindah ke kota satelit seperti Bekasi, Tangerang, Tangerang Selatan, dan Depok ternyata juga bukan solusi mudah. Harga rumah di kawasan tersebut berkisar Rp400 juta hingga Rp1 miliar, tergantung luas bangunan. Cicilan KPR-nya pun tidak bisa dibilang ringan: sekitar Rp2 jutaan saat bunga flat, dan bisa melonjak hingga Rp4 jutaan saat masuk masa floating rate.
Anak muda setidaknya perlu penghasilan Rp8 hingga Rp10 juta per bulan agar memiliki kondisi finansial ideal untuk memiliki rumah di kawasan penyangga ibu kota. Sayangnya, mayoritas Gen Z bergaji setara UMR yang oleh CELIOS disebut sebagai status “karjimut” atau karyawan gaji imut.
Kondisi ini diperparah dengan tren kenaikan biaya bangun rumah akibat dolar yang naik. Material impor seperti besi, semen, hingga cat semakin mahal, membuat pengembang menahan laju proyek baru.
Rumah Subsidi pun Belum Menjawab
Bahkan program rumah subsidi senilai Rp166 hingga Rp185 juta dengan DP 1-5 persen dan bunga sekitar 5 persen ternyata tetap berada di luar jangkauan Gen Z. Cicilan rumah subsidi tersebut menyerap 31 hingga 35 persen gaji UMR bulanan. Dalam studi kasus dengan gaji Rp2,2 juta, porsi cicilan bisa mencapai 48 persen dari total penghasilan.
Konsekuensi lainnya tak kalah berat. Gen yang terpaksa memilih hunian jauh dari pusat aktivitas ekonomi harus menanggung biaya transportasi lebih tinggi, waktu perjalanan berjam-jam, dan energi ekstra yang menggerus kualitas hidup. Data juga menunjukkan bahwa penjualan rumah anjlok di banyak daerah, meski REI optimistis dengan perpanjangan tenor KPR hingga 40 tahun.
Rumah = Kunci Kemandirian
CELIOS menegaskan bahwa rumah bukan sekadar aset properti, melainkan kebutuhan dasar setara pangan dan kesehatan. Bagi generasi muda, kepemilikan rumah merupakan kunci akses pendidikan, pekerjaan, dan stabilitas hidup sekaligus menjadi alat akumulasi aset.
“Rumah adalah kebutuhan dasar setara pangan dan kesehatan, sekaligus kunci akses pendidikan, pekerjaan, dan stabilitas hidup. Bagi generasi muda, kepemilikan rumah juga berarti kemandirian, kesiapan berkeluarga, serta alat akumulasi aset, bahkan menjadi jaminan sosial di tengah sistem perlindungan yang lemah,” imbuh CELIOS.
Di tengah tren suku bunga yang masih tinggi dan nilai tukar rupiah yang tertekan terhadap dolar AS, tekanan terhadap sektor properti semakin nyata. Gen Z tidak hanya berhadapan dengan harga yang terus naik, tetapi juga dengan struktur pasar yang tidak dirancang untuk menjawab kebutuhan mereka.
