Jakarta — Mayoritas masyarakat Indonesia masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk memiliki hunian sendiri. Data terbaru Bank Indonesia menunjukkan hampir 70 persen pembelian rumah primer pada triwulan I 2026 dilakukan melalui skema KPR. Angka ini mengonstrasi betapa besarnya ketergantungan masyarakat terhadap pembiayaan perbankan di tengah kondisi pasar properti yang melambat.
KPR Mendominasi Transaksi Properti
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR), porsi pembelian rumah primer melalui KPR mencapai 69,87 persen dari total skema pembelian. Sementara itu, pembelian dengan tunai bertahap sebesar 19,61 persen dan tunai penuh hanya 10,53 persen. Dominasi KPR ini menunjukkan bahwa kepemilikan rumah tanpa cicilan semakin sulit dijangkau oleh masyarakat luas.
Dari sisi pengembang, pembiayaan proyek properti masih didominasi dana internal perusahaan. Pangsa pembiayaan dari dana sendiri mencapai 80,66 persen dari total kebutuhan pembangunan properti residensial. Sisanya berasal dari pinjaman bank sebesar 13,74 persen dan pembayaran konsumen 5,60 persen.
Penjualan Properti Anjlok Tajam
Ketergantungan terhadap KPR terjadi di tengah kontraksi pasar yang signifikan. Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial di pasar primer terkontraksi sebesar 25,67 persen secara tahunan, setelah sebelumnya tumbuh 7,83 persen pada triwulan IV 2025. Penurunan terbesar terjadi pada rumah tipe kecil yang anjlok 45,59 persen secara tahunan. Kabar serupa juga diangkat dalam artikel Penjualan Rumah Anjlok, Bos Pengembang Minta Tenor KPR 40 Tahun Jadi Penyelamat yang membahas respons pengembang terhadap tren ini.
Penjualan rumah tipe besar juga masih terkontraksi 8,03 persen secara tahunan. Hanya rumah tipe menengah yang masih tumbuh sebesar 8,28 persen secara tahunan. Secara triwulanan, penjualan rumah turun 7,69 persen setelah sebelumnya tumbuh 2,01 persen.
Pertumbuhan Harga Properti Melambat
Pertumbuhan properti residensial di pasar primer tercatat melambat. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I 2026 tumbuh 0,62 persen secara tahunan, lebih rendah dibanding triwulan IV 2025 sebesar 0,83 persen. Perlambatan terjadi di seluruh tipe rumah, dengan rumah tipe kecil tumbuh 0,61 persen, rumah tipe menengah 0,88 persen, dan rumah tipe besar 0,50 persen.
Secara wilayah, dari 18 kota yang disurvei, sebanyak 10 kota mengalami perlambatan pertumbuhan harga rumah dan tiga kota mengalami penurunan harga secara tahunan. Surabaya menjadi salah satu kota dengan kontraksi harga terdalam, yakni minus 0,27 persen secara tahunan. Di sisi lain, Padang dan Balikpapan mencatat pertumbuhan harga rumah lebih tinggi dibanding triwulan sebelumnya.
Tantangan di Tengah Perlambatan
Kondisi ini menunjukkan paradoks dalam pasar properti Indonesia. Di satu sisi, masyarakat masih sangat bergantung pada KPR untuk memiliki rumah. Di sisi lain, penjualan properti justru mengalami kontraksi tajam. Situasi ini semakin diperparah oleh pelemahan rupiah terhadap dolar AS yang berpotensi meningkatkan biaya material bangunan.
Pengembang properti menghadapi tekanan ganda: biaya konstruksi yang terus naik akibat pelemahan rupiah, dan daya beli konsumen yang semakin tergerus. Kombinasi antara harga material yang meningkat dan penjualan yang melambat membuat margin keuntungan pengembang semakin tipis. Kondisi ini juga berkaitan erat dengan kebijakan suku bunga acuan, seperti yang dibahas dalam BI Rate Melonjak 5,25%, Menkeu Yakin Cicilan KPR Rumah Tetap Aman.
Situasi ini menghadirkan tantangan serius bagi program pemerintah dalam penyediaan hunian terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Tanpa intervensi kebijakan yang tepat, kesenjangan antara kebutuhan hunian dan kemampuan masyarakat membeli rumah dapat semakin melebar. Bank Indonesia juga telah memperingatkan risiko kenaikan kredit bermasalah pada segmen KPR non-subsidi, sebagaimana diulas dalam BI Waspadai Risiko KPR Nonsubsidi Melonjak, Pengembang dan Calon Pembeli Waspada.
