Jakarta — Membeli unit apartemen kerap menjadi pilihan masyarakat urban yang menginginkan hunian strategis di tengah kota (lihat juga tren co-living yang diminati Gen Z). Namun, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengingatkan bahwa transaksi properti vertikal ini menyimpan potensi jebakan administratif jika calon pembeli hanya fokus pada satu dokumen saja.
“Jangan hanya memastikan keberadaan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), tetapi pahami juga status hak atas tanah yang menjadi alas hak bangunan tersebut,” tegas Kementerian ATR/BPN dalam imbauan resminya, Minggu (31/5/2026).
Status Tanah Menentukan Nasib Investasi Anda
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, setiap rumah susun dapat dibangun di atas tiga jenis hak atas tanah: Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai atas tanah negara, termasuk di atas Hak Pengelolaan. Ketentuan ini tercantum dalam Pasal 17 undang-undang tersebut.
Perbedaan status tanah ini bukan sekadar formalitas hukum. Pada bangunan yang berstatus HGB atau Hak Pengelolaan, jangka waktu hak atas tanah bersifat terbatas dan wajib diperpanjang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jika perpanjangan tidak dilakukan, status hukum unit apartemen bisa menjadi abu-abu.
Peran P3SRS: Garda Depan Pengelolaan Bersama
Aspek lain yang kerap diabaikan pembeli adalah keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Lembaga ini memiliki peran strategis dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama di lingkungan rumah susun.
P3SRS juga berfungsi sebagai wakil resmi para pemilik dan penghuni dalam urusan pengelolaan dan legalitas rumah susun. Tanpa keberadaan P3SRS yang aktif dan sah, berbagai urusan administratif terkait tanah bersama bisa mandek dan menimbulkan masalah di kemudian hari.
Apa yang Terjadi Jika Dokumen Lengkap Terabaikan?
Kementerian ATR/BPN memperingatkan sejumlah risiko serius jika masyarakat lengah saat membeli apartemen. Ketika unit tidak memiliki P3SRS dan jangka waktu hak atas tanah habis, pemilik bisa menghadapi kendala administrasi yang membelenggu, antara lain:
Unit tidak dapat dijual atau dibeli — Transaksi jual beli menjadi terhambat karena status hukum yang tidak jelas.
Tidak bisa diagunkan — Bank atau lembaga keuangan enggan menerima unit dengan status tanah yang bermasalah sebagai jaminan kredit.
Potensi konflik — Sengketa antar penghuni atau dengan pihak pengelola dapat muncul akibat pengelolaan yang tidak transparan.
Langkah Preventif Sebelum Transaksi
ATR/BPN mengimbau masyarakat untuk lebih teliti dalam tiga tahap pemeriksaan sebelum melakukan transaksi apartemen: memastikan status SHMSRS, memeriksa hak atas tanah yang mendasari bangunan, dan memverifikasi keberadaan serta legalitas P3SRS.
Langkah preventif ini menjadi semakin penting di tengah maraknya proyek hunian vertikal di berbagai kota besar Indonesia. Dengan memahami seluk-beluk dokumen legalitas, calon pembeli tidak hanya melindungi investasinya tetapi juga memastikan ketenangan hunian jangka panjang.
