Jakarta — Masyarakat Indonesia masih sangat bergantung pada skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk mewujudkan mimpi punya hunian sendiri. Data Bank Indonesia menunjukkan hampir 70 persen pembelian rumah di pasar primer dilakukan lewat jalur kredit perbankan pada triwulan I 2026.
Angka ini justru kontras dengan tren pasar properti yang sedang lesu. Penjualan properti residensial di pasar primer terkontraksi 25,67 persen secara tahunan, setelah sebelumnya mencatat pertumbuhan 7,83 persen pada triwulan IV 2025.
KPR Dominasi, Tunai Bertahap dan Tunai Penuh Tertinggal
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR), porsi pembelian rumah lewat KPR mencapai 69,87 persen dari total skema pembelian. Tunai bertahap hanya menyumbang 19,61 persen, sementara tunai penuh 10,53 persen.
Ketergantungan masyarakat terhadap KPR ini bukan tanpa alasan. Harga rumah yang terus naik membuat kemampuan menabung secara tunai semakin tertinggal dari laju kenaikan harga properti. Di sisi lain, suku bunga KPR yang relatif terkendali masih menjadi daya tarik tersendiri bagi pembeli rumah pertama.
Harga Properti Melambat, Penjualan Anjlok
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I 2026 tumbuh 0,62 persen secara tahunan, lebih rendah dibanding triwulan sebelumnya yang sebesar 0,83 persen. Perlambatan ini terjadi di seluruh tipe rumah.
Harga rumah tipe kecil tumbuh 0,61 persen, tipe menengah 0,88 persen, dan tipe besar hanya 0,50 persen. Dari 18 kota yang disurvei, 10 kota mengalami perlambatan harga dan tiga kota justru mencatat penurunan harga secara tahunan. Surabaya menjadi kota dengan kontraksi terdalam, yakni minus 0,27 persen.
Di sisi lain, Padang dan Balikpapan mencatat pertumbuhan harga lebih tinggi dibanding triwulan sebelumnya, menunjukkan tren pasar yang tidak seragam di berbagai daerah.
Rumah Tipe Kecil Paling Terdampak
Penurunan penjualan paling tajam terjadi pada segmen rumah tipe kecil, yang anjlok 45,59 persen secara tahunan. Angka ini mengkhawatirkan mengingat segmen tersebut merupakan target utama program perumahan subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Rumah tipe besar juga terkontraksi 8,03 persen. Hanya segmen rumah tipe menengah yang masih bertumbuh sebesar 8,28 persen, menunjukkan bahwa konsumen kelas menengah masih memiliki daya beli yang cukup stabil.
Pengembang Andalkan Dana Internal
Dari sisi pengembang, pembiayaan proyek properti masih sangat bergantung pada dana internal perusahaan. Pangsa pembiayaan dari dana sendiri mencapai 80,66 persen dari total kebutuhan pembangunan. Pinjaman bank hanya menyumbang 13,74 persen dan pembayaran konsumen 5,60 persen.
Kondisi ini menunjukkan bahwa akses pembiayaan perbankan bagi pengembang properti masih terbatas, sementara kontribusi pembeli melalui uang muka dan cicilan pra-serah terima juga belum signifikan.
Tantangan di Tengah Pelemahan Rupiah
Situasi pasar properti saat ini semakin kompleks dengan pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS. Kurs rupiah yang menembus Rp17.900 per dolar AS berpotensi mendorong kenaikan harga material bangunan impor, yang pada gilirannya bisa menekan margin pengembang sekaligus harga jual rumah.
Kombinasi antara penurunan daya beli konsumen, perlambatan pertumbuhan harga, dan tekanan biaya material menjadi tantangan serius bagi industri properti nasional di sisa tahun 2026. Pemerintah perlu memastikan program perumahan subsidi tetap berjalan efektif agar target penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah tidak terhambat.
