Jakarta — Dolar Amerika Serikat terus bergerak mengamuk di atas Rp17.900 per USD, dan pengembang properti nasional mulai menghitung waktu sebelum dampaknya benar-benar menghantam harga rumah. Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto memperingatkan industri perumahan hanya memiliki jendela tiga hingga enam bulan sebelum tekanan pelemahan rupiah benar-benar merambah ke harga jual unit ke masyarakat.
“Yang jelas itu dampak negatif atas kondisi kita. Kalau pada batas tertentu, ya 3 sampai 6 bulan kan mungkin mereka masih bisa nahan. Tapi kalau setelah itu bakal menjadi sesuatu yang agak bahaya kan begitu,” kata Joko, Senin (1/6/2026).
Manufaktur Padat Karya Jadi Ujung Tombak Dampak
Joko menjelaskan industri yang paling merasakan guncangan ini adalah sektor manufaktur padat karya dengan pinjaman berdenominasi dolar AS atau bahan baku impor. Kenaikan biaya produksi di sektor manufaktur ini akan otomatis menekan harga bahan bangunan, yang pada gilirannya mengerek biaya konstruksi perumahan secara menyeluruh.
“Tapi yang jadi problem kan kalau itu termasuk kepada perusahaan manufaktur yang padat karya, yang punya pinjaman dalam dolar AS atau bahan bakunya dari luar negeri. Sehingga itu akan memberikan tekanan,” lanjut Joko.
Rumah Subsidi Paling Rentan, Mewah Relatif Tahan
Perbedaan dampak antara segmen menengah-bawah dan atas ini cukup tajam. Rumah bersubsidi dan kelas menengah menjadi korban pertama karena margin keuntungan pengembang yang tipis, sementara segmen premium memiliki cadangan daya beli yang lebih kuat dari konsumennya.
“Kalau komersil bisa berdampak, kalau yang tidak terdampak itu adalah mereka yang di level atas ya, rumah mewah ya. Yang tidak terdampak itu adalah level paling atas, karena mereka punya pilihan, punya daya dukung tinggi. Sedangkan kelas menengah kan tidak punya pilihan,” terang Joko.
Pengembang Sudah Rasakan Kenaikan Harga Bahan Bangunan
Ketua Umum Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas) Andriliwan Muhammad mengonfirmasi sinyal bahaya ini sudah mulai terasa di lapangan. Kenaikan harga material bangunan terjadi bertahap namun konsisten seiring dolar terus bergerak naik.
“Oh udah terasa. Sudah terasa kenaikan bahan-bahan bangunan. Tapi itu masih sebagian ya, belum terasa banget lah,” kata Andre.
Andre menekankan dampak paling serius baru akan terlihat dalam dua hingga tiga bulan mendatang. Saat ini pengembang masih mengandalkan stok bahan bangunan yang sudah ada, namun pasokan baru akan dibeli dengan harga yang jauh lebih mahal.
“Saat ini dampaknya belum signifikan. Karena kenapa? Persediaan bahan-bahan di kami itu masih banyak, apalagi kami akan bangun 1.000 rumah gitu kan. Mungkin ini akan berdampak serius dalam 2-3 bulan akan datang. Kenaikannya bisa lebih tinggi,” jelas Andre.
Program 3 Juta Rumah Tetap Jalan Meski Tantangan Menguat
Meskipun ancaman kenaikan harga makin nyata, kedua pemimpin asosiasi pengembang menegaskan komitmen mereka untuk tetap mendukung program pemerintah membangun 3 juta unit rumah. Adanya skema tenor 40 tahun dinilai menjadi penyangga penting agar permintaan hunian tetap terjaga.
“Tapi bagi kami, dengan kenaikan dolar itu tidak akan mempengaruhi semangat kami untuk mendukung program 3 juta rumah. Apalagi dengan adanya tenor 40 tahun. Kami berupaya untuk memenuhi program pemerintah tersebut,” ujar Andre.
Di tengah tekanan nilai tukar yang berkepanjangan, nasib harga hunian untuk rakyat kecil bergantung pada kemampuan pemerintah menjaga stabilisasi rupiah. Setiap pekan yang berlalu tanpa kejelasan kebijakan, makin menipis peluang pengembang menahan harga di level yang terjangkau untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
