Jakarta — Pengembang rumah subsidi di Indonesia berada dalam posisi sulit. Biaya konstruksi membumbung hingga 20 persen, sementara batas harga jual yang ditetapkan pemerintah sejak 2023 belum disesuaikan. Situasi ini memaksa pelaku industri memilih antara menaikkan harga, mengecilkan ukuran unit, atau menurunkan kualitas bangunan.
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mengakui telah menerima sejumlah keluhan dari pengembang. Tenaga Ahli Kementerian PKP Harry Endang Kawidjaja menjelaskan bahwa volatilitas nilai tukar rupiah terhadap dolar AS telah memicu lonjakan biaya struktur bangunan secara signifikan.
“Sudah banyak yang teriak naik, karena peningkatannya itu sekitar 20% di bangunan saja. Yang paling tinggi sih di material alam ya, sampai 50%. Pasir, batu, secara rata-rata sih naik di bangunan tuh 20%,” ujar Endang.
Material Alam Paling Terdampak
Komoditas material alam mengalami kenaikan paling agresif, mencapai 50 persen. Kebijakan moratorium penambangan di beberapa daerah dan kenaikan harga BBM jenis solar menjadi pendorong utama. Besi dan baja juga tak ketinggalan melonjak, membebani struktur biaya pengembang. Kondisi ini merupakan bagian dari tantangan lebih besar yang menghadang program rumah subsidi tahun ini, seperti yang telah dibahas dalam analisis tiga tantangan besar program rumah subsidi 2026.
Kondisi ini diperparah oleh melemahnya rupiah terhadap dolar AS. Sebagian besar bahan bangunan masih bergantung pada bahan baku impor, sehingga fluktuasi mata uang langsung berdampak pada ongkos produksi.
Batas Harga Belum Relevan
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 60/2023, batas harga rumah subsidi ditetapkan berdasarkan wilayah. Untuk Jawa kecuali Jabodetabek dan Sumatra, harga jual maksimal Rp166 juta. Kalimantan ditetapkan Rp182 juta, Sulawesi dan sekitarnya Rp173 juta, sementara Jabodetabek, Bali, Nusa Tenggara, dan Maluku berada di Rp185 juta. Tertinggi di Papua dengan Rp240 juta.
Namun kenaikan biaya konstruksi yang mencapai 20 hingga 30 persen membuat angka-angka tersebut semakin jauh dari kenyataan lapangan. Pengembang mengusulkan kenaikan harga minimal 10 persen untuk menutupi selisih biaya yang membengkak. Usulan serupa sebelumnya juga disuarakan oleh asosiasi pengembang yang meminta agar FLPP segera direvisi menyusul meroketnya harga material bangunan.
Dilema Pengembang: Naik Harga atau Turunkan Kualitas?
Wakil Ketua Umum DPP Realestate Indonesia (REI) Bambang Ekajaya menyatakan biaya konstruksi di tingkat pengembang bahkan membubung minimal 30 persen. Dengan margin yang hanya berkisar 10 hingga 15 persen, situasi ini menjadi dilema bagi semua pihak.
“Dengan margin yang berkisar 10–15% praktis dengan kenaikan harga konstruksi sebenarnya sulit bertahan ini menjadi sebuah dilema buat semua pihak,” imbuh Bambang.
Ancaman penurunan kualitas bukan sekadar retorika. Jika pemerintah tidak mengakomodasi usulan kenaikan harga, pengembang terpaksa melakukan efisiensi yang berisiko mengorbankan standar hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Wilayah Luar Jawa Paling Parah
Ketua Umum Appernas Jaya Andriliwan Muhamad mengungkapkan lonjakan biaya material konstruksi dirasakan paling parah di wilayah luar Jawa, khususnya di beberapa kabupaten di pulau Sulawesi. Komoditas semen mengalami kenaikan signifikan, bahkan untuk produk cat tertentu harganya meroket hingga 50 persen.
Asosiasi telah melayangkan usulan resmi kepada Kementerian PKP agar batas harga rumah tapak subsidi segera direvisi. Andre memperingatkan bahwa penundaan penyesuaian harga berisiko membuat pengembang menahan atau mengurangi volume pembangunan fisik.
“Ini kalau tidak segera disesuaikan harga, ini akan berdampak terhadap suplai FLPP, karena kami khawatir juga kalau naiknya signifikan, itu otomatis membuat kami sementara mengurangi pembangunan dulu,” tambahnya.
Tantangan Pembiayaan Tambah Pelik
Masalah tidak berhenti pada biaya konstruksi. Ketua Umum DPP Asprumnas M Syawali Pratama menilai struktur harga rumah subsidi saat ini sudah kehilangan relevansi bisnisnya. Ditambah, banyak MBR terkendala mengakses dukungan pembiayaan perbankan. Kondisi ini diperparah oleh tren penjualan rumah subsidi yang anjlok, memaksa REI mencari solusi alternatif.
“Menurunnya animo masyarakat ini bukan disebabkan oleh lemahnya keinginan untuk membeli rumah. Tetapi, banyak masyarakat yang sebenarnya mau membeli namun tak terealisasi karena berbagai kebijakan dari pihak perbankan,” tambah Syawali.
Situasi ganda ini menciptakan kondisi paradoks: stok rumah subsidi melimpah di satu sisi, sementara daya beli masyarakat terus tergerus di sisi lain. Tanpa intervensi kebijakan yang tepat waktu, target program perumahan nasional berpotensi terganggu secara signifikan.
