Jakarta — Nilai tukar rupiah terus merosot ke level terburuk sepanjang sejarah terhadap dolar AS, dan sejumlah ekonom mempertanyakan efektivitas kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia sebagai senjata utama stabilisasi mata uang. Kondisi ini membawa implikasi signifikan bagi sektor perumahan nasional, terutama terkait biaya impor bahan bangunan dan beban cicilan pengembang.
Pergerakan pasar valuta asing pada perdagangan Rabu (3/6/2026) mencatat rupiah bergerak di kisaran Rp17.925 per dolar AS, level terlemah sepanjang sejarah. Pelemahan ini diperparah oleh data Badan Pusat Statistik (BPS) yang menunjukkan surplus perdagangan Indonesia pada April 2026 anjlok drastis menjadi hanya US$ 90 juta, jauh dari capaian US$ 3,32 miliar pada Maret lalu.
Kenapa Kenaikan BI Rate Belum Menolong Rupiah?
Ekonom UOB Kay Hian Surya Wijaksana menilai kebijakan BI Rate belum memberikan dampak nyata karena akar permasalahannya terletak pada kepercayaan pasar terhadap kondisi fiskal Indonesia. “Belum karena memang masalah confidence & fiskal ini dan BI Rate naik tapi yield SBN ga naik. Kan ga logis,” ujar Surya.
Ia menjelaskan bahwa secara teori, kenaikan suku bunga acuan seharusnya diikuti kenaikan imbal hasil Surat Berharga Negara (SBN). Namun kenyataannya, yield SBN justru tidak bergerak naik seiring kenaikan BI Rate. “Iya kalau policy rate naik harusnya yield SBN juga naik, tapi ini tidak naik. Berarti market nya kan gak credible,” tambahnya. Situasi ini menjadi kabar buruk bagi calon debitur KPR yang sudah merasakan dampak kenaikan BI Rate ke 5,25%.
Dampak ke Sektor Perumahan dan Bahan Bangunan
Bagi industri properti, pelemahan rupiah membawa ancaman berlapis. Biaya impor bahan bangunan seperti besi, semen komposit, hingga material finishing yang masih bergantung pada pasokan luar negeri berpotensi melonjak. Kenaikan ini pada gilirannya akan menekan margin pengembang, terutama di segmen rumah subsidi dan menengah yang marginnya sudah tipis. Kondisi ini makin memperparah tekanan yang sudah dirasakan pengembang akibat biaya konstruksi rumah yang melonjak 15%.
Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto sebelumnya telah memperingatkan bahwa dampak negatif pelemahan rupiah terhadap industri perumahan baru akan terasa penuh dalam tiga hingga enam bulan ke depan. “Yang jelas itu dampak negatif atas kondisi kita. Kalau pada batas tertentu, ya 3 sampai 6 bulan kan mungkin mereka masih bisa nahan. Tapi kalau setelah itu bakal menjadi sesuatu yang agak bahaya kan begitu,” kata Joko.
Rupiah Undervalued, Tapi Tak Langsung Menguat
Kepala Ekonom PT Bank Permata Tbk Josua Pardede menyebut bahwa posisi rupiah di level Rp17.900 sudah jauh dari nilai wajarnya. Model Real Effective Exchange Rate (REER) menunjukkan nilai wajar rupiah berada di bawah Rp17.000 per dolar, sementara data April menunjukkan REER rupiah turun ke 91,44 yang mengindikasikan mata uang Garuda makin murah secara nilai riil.
“Jadi, argumen rupiah murah hanya menjadi alasan untuk potensi pemulihan, bukan jaminan pemulihan segera,” tegas Josua. Pernyataan ini menjadi catatan penting bagi pelaku industri properti yang berharap rupiah segera membaik dan meredam tekanan biaya konstruksi. Situasi ini juga berkaitan erat dengan upaya pemerintah menstabilkan ekonomi seperti yang diklaim Menkeu terkait fondasi ekonomi yang tetap aman.
Strategi BI Dinilai Belum Cukup
Menurut Josua, Bank Indonesia sudah memperkuat strategi stabilisasi melalui berbagai instrumen: intervensi spot, DNDF, NDF luar negeri, penguatan SRBI, pembelian SBN di pasar sekunder, serta pembatasan pembelian valas tanpa transaksi dasar. Namun langkah ini hanya membantu menahan volatilitas tanpa bisa menguatkan rupiah secara berkelanjutan tanpa perbaikan neraca eksternal.
Bagi konsumen rumah, situasi ini menambah kekhawatiran terkait nasib cicilan KPR. Selain BI Rate yang sudah dinaikkan ke 5,25%, pelemahan rupiah berpotensi mendorong bank komersial menaikkan suku bunga pinjaman lebih lanjut guna mengantisipasi kenaikan biaya dana. Masyarakat berpenghasilan rendah yang menjadi target utama program perumahan nasional menjadi pihak yang paling rentan terdampak.
Situasi ini menegaskan bahwa stabilisasi rupiah bukan sekadar urusan Bank Indonesia, melainkan butuh sinergi kebijakan fiskal, perbaikan neraca perdagangan, dan kepastian regulasi agar sektor properti nasional tidak kehilangan momentum pemulihan di tengah tekanan global yang semakin berat.
