Jakarta — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 50 basis poin menjadi 5,25 persen memantik kekhawatiran ribuan nasabah KPR soal potensi lonjakan cicilan bulanan. Beberapa pemilik kredit pemilikan rumah bahkan sudah mengeluhkan tagihan yang mulai merangkak naik, meski perubahan kebijakan moneter baru diumumkan pekan lalu. Sebelumnya, Menteri Keuangan Purbaya yakin bunga KPR tidak akan naik meski BI Rate dikerek.
Benarkah kenaikan BI Rate secepat itu langsung menjalar ke cicilan rumah? Para ekonom menegaskan jawabannya tidak sesederhana yang dibayangkan kebanyakan orang.
Transmisi Butuh Waga 3-6 Bulan, Bukan Hitungan Hari
Analis Senior Indonesia Strategic and Economic Action Institution Ronny P Sasmita menjelaskan masyarakat kerap keliru memahami mekanisme transmisi kebijakan moneter. Banyak yang mengira begitu BI Rate naik, bunga KPR otomatis langsung melonjak dalam hitungan hari. Kenyataannya, proses itu jauh lebih rumit.
“Transmisi kebijakan moneter ke bunga KPR tidak selalu terjadi secara instan dan seragam,” ujar Ronny.
Bank tidak serta-merta langsung menaikkan bunga KPR hanya karena BI Rate naik sekali. Perbankan biasanya mempertimbangkan berbagai faktor sekaligus, mulai dari arah kebijakan moneter ke depan, kondisi likuiditas, biaya dana, persaingan antarbank, hingga risiko kredit. Karena itu, kenaikan BI Rate 50 basis poin belum tentu diteruskan penuh ke bunga KPR.
“Bahkan dalam banyak kasus, kenaikannya bisa bertahap atau sebagian saja,” kata Ronny.
Peneliti Center of Reform on Economics Yusuf Rendy Manilet memperkuat penjelasan tersebut. Menurutnya, hampir mustahil keputusan BI Rate yang baru diumumkan langsung tercermin pada tagihan KPR hanya dalam hitungan hari. Transmisi dari BI Rate ke bunga kredit bank biasanya membutuhkan waktu 3-6 bulan atau satu sampai dua kuartal.
“Kalau ada masyarakat yang cicilannya naik minggu ini, sumbernya kemungkinan besar bukan keputusan BI pekan lalu, melainkan faktor lain yang waktunya kebetulan berdekatan,” kata Yusuf.
Faktor Sebenarnya di Balik Cicilan yang Naik Mendadak
Yusuf mengungkap kasus paling umum adalah berakhirnya masa bunga promo fixed rate sehingga otomatis masuk ke skema floating rate. Karena itu, kegaduhan di media sosial soal cicilan rumah yang naik mendadak lebih banyak dipicu ekspektasi dan salah atribusi masyarakat terhadap kebijakan BI Rate.
Bagi nasabah yang sudah masuk fase floating, hubungan BI Rate dan bunga KPR juga tidak berlangsung langsung satu banding satu. Yang menjadi acuan kontraktual bukan BI Rate secara langsung, melainkan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang ditetapkan masing-masing bank. Dengan skema KPR tenor 40 tahun, cicilan rumah subsidi bisa ditekan hingga Rp773 ribu per bulan.
“BI Rate berada di level hulu. Ia memengaruhi biaya dana bank, lalu biaya dana itu memengaruhi SBDK,” terang Yusuf.
Pass-Through ke KPR Umumnya Lebih Kecil
Penyesuaian bunga floating biasanya baru dilakukan bank pada periode review tertentu setelah mengevaluasi kondisi likuiditas, biaya dana, dan persaingan pasar. Dalam praktiknya, pass-through kenaikan BI Rate ke bunga KPR juga umumnya lebih kecil.
“Kenaikan BI Rate 50 basis poin biasanya tidak diteruskan penuh ke bunga kredit. Dalam praktiknya, pass-through ke bunga KPR umumnya lebih kecil, sekitar 25 sampai 35 basis poin dalam jangka menengah,” jelas Yusuf.
Bank sengaja berhati-hati menaikkan bunga kredit karena kenaikan terlalu agresif justru bisa memicu kredit macet atau non-performing loan (NPL). Meski demikian, dampak kenaikan BI Rate tetap perlu diwaspadai karena sektor KPR merupakan segmen paling sensitif akibat tenor kredit yang panjang. Sebagai gambaran, 5,23 juta ASN belum punya rumah dan baru mendapatkan akses KPR tenor 30 tahun melalui kerja sama KORPRI dan BTN.
“Yang perlu diwaspadai bukan lonjakan mendadak dalam satu minggu, melainkan pengetatan bertahap yang perlahan menggerus daya beli rumah tangga,” imbuh Yusuf.
Persaingan Antbank Jadi Penentu Kecepatan Penyesuaian
Ekonom Universitas Paramadina Wijayanto Samirin menambahkan kenaikan bunga kredit secara umum memang bisa mencapai 0,5 persen hingga 1 persen. Namun, kenaikannya tidak terjadi seketika karena adanya jeda waktu atau time lag.
Memang ada kemungkinan sebagian bank bergerak lebih cepat menaikkan bunga kredit demi menjaga margin keuntungan. Meski begitu, Wijayanto memandang persaingan antarbank tetap menjadi faktor penting yang menentukan seberapa cepat bunga kredit akhirnya disesuaikan.
“Persaingan pasar ikut menentukan lamanya time lag ini,” pungkas Wijayanto.
