Jakarta — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia sebesar 50 basis poin menjadi 5,25 persen memantik kekhawatiran nasabah KPR soal potensi lonjakan cicilan bulanan. Beberapa debitur bahkan mengaku tagihan sudah mulai naik meski kebijakan baru berjalan seminggu.
Tertarik dengan KPR jangka panjang? BRI mengungkap fakta bahwa nasabah KPR 40 tahun rata-rata melunasi dalam 10 tahun saja.
Sementara itu, BTN telah menyalurkan 6 juta unit KPR subsidi dengan pemerintah yang mengkaji perpanjangan tenor hingga 40 tahun.
Bagi yang sedang mencari hunian, program KPR 30 Tahun untuk PNS dan PPPK dari BTN bisa menjadi alternatif cicilan ringan.
Dampak BI Rate ke Cicilan KPR Tidak Sektika
Para ekonom menegaskan transmisi kebijakan moneter ke bunga KPR tidak berlangsung instan. Bank Indonesia menetapkan suku bunga acuan baru, namun perbankan memerlukan waktu untuk menyesuaikan struktur biaya dana sebelum meneruskan dampaknya ke konsumen.
“Transmisi kebijakan moneter ke bunga KPR tidak selalu terjadi secara instan dan seragam,” kata Ronny P Sasmita, Analis Senior Indonesia Strategic and Economic Action Institution.
Ronny menjelaskan bank tidak serta-merta menaikkan bunga KPR hanya karena BI Rate naik sekali. Perbankan mempertimbangkan arah kebijakan moneter ke depan, kondisi likuiditas, biaya dana, persaingan antarbank, hingga risiko kredit sebelum mengambil keputusan.
“Bahkan dalam banyak kasus, kenaikannya bisa bertahap atau sebagian saja,” ujarnya.
Waktu Tunggu 3-6 Bulan Sebelum Cicilan Benar-Benar Naik
Peneliti Center of Reform on Economics Yusuf Rendy Manilet memperkuat pernyataan tersebut. Keputusan BI Rate yang baru diumumkan hampir mustahil langsung tercermin pada tagihan KPR dalam hitungan hari. Transmisi dari BI Rate ke bunga kredit bank biasanya membutuhkan waktu tiga hingga enam bulan.
“Kalau ada masyarakat yang cicilannya naik minggu ini, sumbernya kemungkinan besar bukan keputusan BI pekan lalu, melainkan faktor lain yang waktunya kebetulan berdekatan,” kata Yusuf.
Kasus paling umum adalah berakhirnya masa bunga promo fixed rate sehingga otomatis masuk ke skema floating rate. Kegaduhan di media sosial soal cicilan rumah naik mendadak lebih banyak dipicu ekspektasi dan salah atribusi masyarakat terhadap kebijakan BI Rate.
Pass-Through ke KPR Umumnya Lebih Kecil
Bagi nasabah yang sudah masuk fase floating, hubungan BI Rate dan bunga KPR juga tidak berlangsung satu banding satu. Yang menjadi acuan kontraktual bukan BI Rate secara langsung, melainkan Suku Bunga Dasar Kredit yang ditetapkan masing-masing bank.
“BI Rate berada di level hulu. Ia memengaruhi biaya dana bank, lalu biaya dana itu memengaruhi SBDK,” imbuh Yusuf.
Pass-through kenaikan BI Rate ke bunga KPR juga umumnya lebih kecil dari yang dikhawatirkan publik. Kenaikan 50 basis poin biasanya tidak diteruskan penuh ke bunga kredit. Dalam praktiknya, pass-through ke bunga KPR umumnya hanya sekitar 25 sampai 35 basis poin dalam jangka menengah.
Bank sengaja berhati-hati menaikkan bunga kredit karena kenaikan terlalu agresif justru bisa memicu kredit macet atau non-performing loan.
Yang Perlu Diwaspadai Bukan Lonjakan Mendadak
Ekonom Universitas Paramadina Wijayanto Samirin mengatakan kenaikan bunga kredit secara umum memang bisa mencapai 0,5 persen hingga 1 persen. Namun, kenaikannya tidak terjadi seketika karena adanya jeda waktu atau time lag.
“Persaingan pasar ikut menentukan lamanya time lag ini,” pungkas Wijayanto.
Yang perlu diwaspadai nasabah bukan lonjakan mendadak dalam satu minggu, melainkan pengetatan bertahap yang perlahan menggerus daya beli rumah tangga. Nasabah KPR sebaiknya mulai menghitung ulang kemampuan keuangan dan mempersiapkan cadangan dana menghadapi potensi kenaikan cicilan di masa mendatang.
