Jakarta — Biaya konstruksi rumah subsidi membengkak hingga 20 persen seiring gejolak nilai tukar rupiah dan lonjakan harga material alam. Sejumlah pengembang kini resmi mengusulkan kenaikan harga jual minimal 10 persen demi menjaga kelangsungan bisnis. Tanpa langkah ini, mereka mengancam beralih ke segmen komersial yang lebih menguntungkan.
Situasi ini mengancam target program KPR subsidi yang selama ini menjadi andalan pemerintah menyediakan hunian terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pasalnya, margin keuntungan pengembang sudah makin tipis akibat biaya yang terus merangkak naik tanpa penyesuaian harga jual dari pemerintah.
Material Alam Melonjak Hingga 50 Persen
Tenaga Ahli Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Harry Endang Kawidjaja, mengungkapkan bahwa volatilitas rupiah telah memicu lonjakan biaya khusus pada struktur bangunan rata-rata hingga 20 persen. Kenaikan paling agresif terjadi pada komoditas material alam yang melonjak hingga 50 persen.
“Sudah banyak yang teriak naik, karena peningkatannya itu sekitar 20% di bangunan saja. Yang paling tinggi sih di material alam ya, sampai 50%. Pasir, batu, secara rata-rata sih naik di bangunan tuh 20%,” ujar Endang saat ditemui di sela-sela diskusi Inovasi Pembiayaan Perumahan Bagi Pekerja Informal, dikutip Kamis (28/5/2026).
Moratorium penambangan di beberapa daerah menjadi pemicu utama kenaikan harga pasir dan batu. Ditambah kenaikan harga BBM jenis solar, biaya transportasi material ikut terkerek naik secara signifikan.
Pengembang Ancam Beralih ke Segmen Komersial
Endang menjelaskan, komponen bangunan berkontribusi sekitar 50 persen dari total struktur biaya rumah subsidi. Artinya, kenaikan biaya bangunan 20 persen secara otomatis mengerek total biaya pengembangan sebesar 10 persen.
“Minimal 10% lah untuk menjaga profit marginnya. Kalau dibiarkan profitnya terlalu tipis, nanti banyak pengembang yang beralih [ke komersial] dan itu akan mengurangi realisasi target,” tegasnya.
Ancaman ini bukan sekadar gertakan. Jika harga jual rumah subsidi tidak disesuaikan, pengembang terpaksa memangkas kualitas bangunan atau mengecilkan ukuran unit rumah. Dampaknya langsung dirasakan oleh calon pembeli yang mendapatkan hunian di bawah standar kenyamanan.
Risiko Penurunan Kualitas Hunian
Endang menambahkan, apabila usulan kenaikan harga ini tidak diakomodasi, terdapat risiko penurunan kualitas bangunan hingga ukuran unit rumah subsidi yang bakal dilakukan pengembang sebagai langkah efisiensi.
“[Solusi selain naik harga] Nanti arahnya yang satu ngecilin unit, size, ukuran. Bahkan menurunkan kualitas kemungkinan itu juga terjadi. Walau mungkin masih ada beberapa area yang harga bisa bertahan. Tapi kan sebenarnya menaikkan harga itu tidak serta-merta keuntungan pengembang ikut naik,” pungkasnya.
Situasi ini menempatkan pemerintah pada posisi sulit. Di satu sisi, harga rumah subsidi harus tetap terjangkau bagi MBR. Di sisi lain, pengembang butuh margin yang sehat agar tetap mau membangun hunian bersubsidi.
Dampak ke Cicilan KPR Masyarakat
Jika usulan kenaikan harga jual disetujui, dampaknya akan langsung terasa pada cicilan KPR subsidi yang selama ini menjadi andalan masyarakat berpenghasilan rendah. Cicilan bulanan yang semula sudah ditekan agar terjangkau berpotensi melonjak seiring kenaikan harga rumah.
Baca juga: Rupiah Terus Melemah, Dampaknya Merambat ke Biaya Konstruksi dan Cicilan Rumah
Bagi calon pembeli yang sudah lama menabung untuk DP rumah subsidi, kenaikan harga ini bisa menjadi pukulan telak. Uang muka yang sudah terkumpul mungkin tidak lagi mencukupi untuk membeli rumah dengan spesifikasi yang sama seperti rencana awal.
Program Subsidi Terancam Terhambat
Pemerintah saat ini sedang menggodok berbagai skema pembiayaan perumahan baru, termasuk cicilan hingga 40 tahun untuk rumah subsidi. Namun, rencana ini bisa terhambat jika harga jual rumah subsidi terus naik tanpa penyesuaian anggaran.
Baca juga: Penjualan Rumah Subsidi Anjlok, Pengembang Optimistis KPR 40 Tahun Jadi Penyelamat
Kenaikan harga rumah subsidi bukan sekadar masalah teknis pengembang. Ini adalah cerminan dari tekanan ekonomi makro yang berimbas langsung pada kemampuan masyarakat kelas bawah memiliki rumah impian.
