Jakarta — Pasar properti nasional menyimpan paradoks yang menarik perhatian di awal 2026. Di satu sisi, penjualan rumah menengah anjlok hampir 26% secara tahunan. Di sisi lain, rumah super premium senilai Rp80 miliar justru ludes terjual dalam waktu singkat. Fenomena ini memantik perdebatan soal siapa sebenarnya yang masih berani beli properti di tengah tekanan ekonomi.
Penjualan Primer Merosot Tajam
Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial di pasar primer turun 25,67% year-on-year pada kuartal I-2026. Angka ini menjadi sinyal kuat bahwa daya beli masyarakat kelas menengah sedang tertekan. Suku bunga KPR yang masih tinggi dan fluktuasi nilai tukar rupiah menjadi dua faktor utama yang menahan laju transaksi.
Namun, di balik data makro yang suram, cerita berbeda terjadi di segmen super premium. Proyek hunian mewah di kawasan BSD City, khususnya Nava Park, membuktikan bahwa rumah senilai Rp30 hingga Rp80 miliar justru cepat sold out.
Mengapa Rumah Sultan Tetap Laku?
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, menjelaskan bahwa pembeli kelas atas memiliki profil risiko yang sangat berbeda dari masyarakat umum. Mereka cenderung lebih fleksibel dalam mengalokasikan dana investasi dan tidak terpengaruh langsung oleh pelemahan daya beli di pasar massal.
“Ini Rp80 Miliar karena kayaknya viral ya, tapi unitnya mungkin nggak sampai 1% dari semua pengembangan, cuma 14 unit doang. Jadi itu nggak menggambarkan market seluruhnya,” ujar Milda dalam media briefing di Gedung Bursa Efek Indonesia, Selasa (12/5/2026).
Reputasi pengembang menjadi pertimbangan krusial bagi konsumen kelas atas. Milda menambahkan bahwa kepercayaan terhadap kualitas pembangunan menjadi alasan utama rumah premium tetap diminati meski kondisi ekonomi belum sepenuhnya pulih.
Anomali Properti di Tangerang
Ketua DPD AREBI Provinsi Banten, Vemby, membenarkan adanya anomali di pasar properti Banten. Segmen atas di kawasan BSD dan Gading Serpong justru mengalami lonjakan permintaan.
“Kalau di Banten ini agak anomali. Ada segmen atas di BSD dan Gading Serpong yang harganya belasan miliar sampai double digit,” ujar Vemby.
Proyek premium di Nava Park BSD menjadi bukti nyata. Rumah yang dibanderol puluhan miliar rupiah justru lebih cepat terjual dibanding hunian kelas menengah di kawasan yang sama.
Apa Artinya Bagi Pasar Properti?
Fenomena ini mengisyaratkan bahwa pasar properti Indonesia sedang mengalami polarisasi. Sementara kelas menengah kesulitan mengakses pembiayaan, segmen ultra-high-net-worth individuals justru melihat peluang investasi yang menarik.
Kondisi ini memaksa pengembang untuk lebih strategis dalam menentukan target pasar. Proyek hunian mewah dengan jaminan kualitas dan reputasi pengembang terbukti masih memiliki daya tarik tinggi di tengah gejolak ekonomi.
Ke depannya, tantangan terbesar tetap terletak pada bagaimana pemerintah dan perbankan bisa membuat properti kelas menengah tetap terjangkau. Tanpa solusi konkret, jurang antara segmen premium dan menengah akan terus melebar.
