Jakarta — Pelemahan rupiah terhadap dolar AS dan kenaikan biaya konstruksi mendorong pengembang properti nasional mengubah strategi pengembangan. Mereka kini lebih condong membangun hunian vertikal di kawasan Transit Oriented Development (TOD) demi menjaga harga jual tetap terjangkau bagi konsumen.
Situasi ini memaksa pelaku industri properti berpikir kreatif. Biaya pembangunan yang terus merangkak naik tidak bisa lagi ditanggung sepenuhnya oleh pembeli tanpa membuat harga properti menjadi tidak masuk alami. Fenomena ini sejalan dengan tren kenaikan harga rumah akibat material bangunan yang melonjak.
Harga Tanah CBD Makin Mahal, Solusinya Hunian Vertikal
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, menjelaskan pengembang yang memiliki lahan di kawasan pusat bisnis (CBD) cenderung membangun hunian berupa high-rise residential atau apartemen bertingkat. Alasannya sederhana: biaya konstruksi bisa dibagi ke lebih banyak unit dalam satu kawasan.
“Cost untuk bangunnya juga naik tapi tidak signifikan. Kemudian pemakaian lahannya juga tidak besar karena harga lahan juga mahal,” ujar Milda di Gedung Bursa Efek Indonesia (BEI), Selasa (2/5/2026).
Strategi ini sekaligus menjadi jawaban atas keterbatasan lahan di kawasan perkotaan. Dengan membangun ke atas, pengembang bisa mengoptimalkan setiap meter persegi tanah yang dimiliki tanpa harus menaikkan harga jual secara drastis.
Konsep TOD Jadi Incaran Pengembang
Tren berikutnya yang semakin digandrungi pengembang adalah konsep Transit Oriented Development. Mereka mulai memperhatikan arah pengembangan tata ruang dan konektivitas transportasi berbasis rel seperti MRT, LRT, maupun KRL. Proyek KAI yang membangun apartemen dekat stasiun Manggarai menjadi contoh nyata penerapan konsep ini.
“Kita lihat sekarang peta RTR maupun tata ruang wilayah dan kota itu sudah berbasis infrastruktur rel. Terutama berbasis rel karena cost-nya cukup bisa menekan transportasi,” kata Milda.
Konsep TOD memungkinkan masyarakat menghemat biaya transportasi harian. Uang yang biasanya habis untuk bahan bakar dan tiket transportasi bisa dialihkan untuk membayar cicilan hunian, terutama apartemen dan kondominium di kawasan penyangga kota besar.
“Ini yang diharapkan developer, dengan adanya moda transportasi ini biaya transportasi bisa terkonversi untuk membeli cicilan kondominium,” imbuh Milda.
Residensial Bergeser ke Pinggiran Kota
Sementara untuk segmen residensial yang menyasar masyarakat menengah, pengembang disebut mulai menggeser proyek ke wilayah pinggiran kota. Langkah ini bertujuan agar harga tetap terjangkau bagi konsumen dengan daya beli terbatas.
“Kalau untuk residensial supaya tetap affordable bagi pembelinya, mereka bangunnya dalam satu kawasan tapi agak lebih di pinggir,” jelas Milda.
Pelemahan rupiah yang signifikan mempercepat pergeseran strategi pengembang ini. Kombinasi antara hunian vertikal di CBD dan residensial di pinggiran kota mencerminkan adaptasi pengembang terhadap kondisi ekonomi yang penuh tekanan.
Rupiah yang melemah dan biaya material yang melonjak memaksa industri properti berinovasi agar tetap bisa bertahan dan melayani kebutuhan hunian masyarakat. Di tengah tekanan ini, penting bagi calon pembeli untuk waspada terhadap praktik developer nakal yang bisa merugikan konsumen.
