Jakarta — Pasar properti sekunder di Indonesia bergerak menuju era baru. Bukan lagi sekadar pelarian saat budget tak cukup untuk rumah baru, melainkan katalis pertumbuhan yang serius bagi industri properti nasional. Data dari Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat memperkuat sinyal ini: konsumsi masyarakat naik 5,52% year-on-year di kuartal I/2026, menopang pertumbuhan ekonomi 5,61%.
Panangian Simanungkalit, Anggota Satgas Perumahan sekaligus pengamat properti, menilai momentum pasar rumah bekas ini menjadi peluang emas, khususnya bagi generasi muda yang mulai melirik rumah bekas dengan pertimbangan harga dan legalitas.
Kesenjangan Supply Jadi Pemicu Utama
Angka-angka berikut mengungkap fakta yang selama ini jarang disorot. Pengembang properti nasional hanya mampu memasok sekitar 400.000 unit rumah baru per tahun. Sementara itu, pertumbuhan keluarga baru mencapai sekitar 800.000 per tahun. Artinya, setiap tahun ada sekitar 400.000 keluarga yang tidak kebagian rumah baru.
“Properti saat ini on the track karena ada momentum ke pasar sekunder. Ini menjadi peluang besar, khususnya bagi Gen Z untuk mulai masuk ke pasar properti dengan legalitas yang sudah jelas dan harga yang masih kompetitif,” ujar Panangian, Selasa (19/5/2026).
Kesenjangan ini bukan sekadar masalah matematika. Di balik angka 400.000 unit yang hilang setiap tahun, tersembunyi krisis akses perumahan yang berpotensi memperlebar jurang sosial. Rumah bekas, dengan segala kompleksitasnya, hadir sebagai jalan keluar yang realistis.
Lokasi Matang, Harga Lebih Kompetitif
Salah satu keunggulan utama rumah bekas yang kerap diabaikan adalah lokasinya. Sebagian besar aset rumah second berada di kawasan yang sudah hidup — akses jalan memadai, sekolah tersedia, rumah sakit terjangkau, dan transportasi publik beroperasi. Infrastruktur ini membutuhkan waktu puluhan tahun untuk dibangun, sesuatu yang tidak bisa ditiru oleh kawasan perumahan baru.
Dari sisi harga, rumah bekas di kawasan setara kerap lebih kompetitif dibanding rumah baru di lokasi yang sama. Bedanya bisa mencapai 20-30%, tergantung kondisi bangunan dan usia properti. Bagi pembeli yang memahami potensi renovasi, rumah bekas sering kali menawarkan value yang lebih baik.
“Banyak anak muda saat ini lebih memilih rumah second di lokasi strategis dibanding rumah baru yang terlalu jauh dari pusat aktivitas. Dengan renovasi yang tepat, rumah second juga bisa memiliki value yang sangat baik baik untuk hunian maupun investasi,” kata Panangian.
Digitalisasi dan Perbankan Buka Jalan
Tantangan terbesar pasar rumah bekas selama ini bukan pada permintaan, melainkan pada ekosistem transaksi. Legalitas yang rumit, transparansi harga yang minim, dan proses appraisal yang lambat menjadi penghalang utama. Namun, perkembangan teknologi digital mulai meruntuhkan tembok-tembok ini.
Platform properti digital kini menyediakan fitur verifikasi sertifikat, estimasi harga berbasis data, hingga simulasi KPR dalam hitungan menit. Perbankan juga mulai menyadari potensi ini. Beberapa bank besar sudah meluncurkan produk KPR khusus rumah second dengan bunga kompetitif dan proses persetujuan yang lebih cepat.
Peran perbankan menjadi kunci. Tanpa pembiayaan yang mudah diakses, pasar sekunder akan tetap menjadi ceruk kecil meskipun potensinya luar biasa besar. Edukasi transaksi properti yang aman juga menjadi faktor penting agar pembeli pemula tidak jatuh ke jerat penipuan.
Pelelangan Aset Ratusan Ribu Unit
Dalam waktu dekat, Panangian mengungkapkan akan ada pelepasan puluhan ribu aset rumah second melalui mekanisme lelang. Aset tersebut mencakup berbagai segmen — mulai dari rumah subsidi, rumah komersial, apartemen, hingga kavling dengan rentang harga yang variatif.
Mekanisme lelang ini menjadi sinyal penting bahwa pemerintah dan lembaga keuangan serius menggarap pasar sekunder. Seperti yang terlihat dalam lelang 10.000 rumah bekas KPR oleh BTN dengan diskon hingga 40%, harga yang sering kali di bawah pasar menjadi pintu masuk bagi pembeli yang selama ini terkendala harga.
Proyeksi Panjang: 5-10 Tahun ke Depan
Panangian memperkirakan pasar rumah second akan tumbuh signifikan dalam lima hingga 10 tahun mendatang. Tiga faktor utama mendukung proyeksi ini: urbanisasi yang terus berlanjut, keterbatasan lahan di kota besar, dan kenaikan harga tanah yang tidak bisa dibendung.
Di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, Surabaya, dan Medan, lahan kosong untuk pembangunan perumahan baru sudah semakin langka. Harga tanah di kawasan strategis sudah menembus ratusan juta per meter persegi. Dalam kondisi seperti ini, optimalisasi aset hunian yang sudah ada bukan lagi pilihan, melainkan keharusan.
“Banyak rumah second yang lokasinya strategis, dekat pusat ekonomi, transportasi, dan fasilitas publik. Jika pembiayaan dan legalitasnya dipermudah, rumah second dapat menjadi solusi cepat dan efisien untuk mengurangi backlog nasional,” kata Panangian.
Backlog perumahan nasional yang mencapai jutaan unit memang tidak bisa diselesaikan hanya dengan membangun rumah baru. KPR tetap menjadi andalan mayoritas pembeli rumah, namun optimalisasi aset hunian yang sudah ada — melalui renovasi, pembiayaan yang tepat, dan transparansi data — menjadi bagian tak terpisahkan dari solusi. Pasar properti sekunder bukan lagi sekadar alternatif, melainkan pilar baru bagi industri perumahan Indonesia.
