Jakarta — Pelemahan rupiah yang menembus level Rp 17.500 per dolar AS memukul telak industri properti nasional. Biaya konstruksi rumah subsidi meroket hingga 15% akibat lonjakan harga material bangunan, sementara daya beli masyarakat masih tertekan.
Sekretaris Jenderal Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Deddy Indrasetiawan, mengungkap tekanan ganda yang kini menerpa pengembang. Kurs rupiah yang ambruk berbarengan dengan kenaikan harga BBM menjadi pukulan satu-dua yang sulit dielakkan.
Material Bangunan Meroket, Supplier Minta Bayar di Depan
Kenaikan biaya material bukan sekadar soal harga. Deddy membeberkan perubahan dramatis dalam pola transaksi antara pengembang dan pemasok. Sejumlah supplier kini mewajibkan pembayaran di muka sebelum material dikirim ke lokasi proyek.
“Kenaikan material. Sudah gitu ada beberapa material harus bayar di depan baru kemudian dikirim. Kalau material alam pasti di depan dulu sekarang. Karena rebutan,” ungkap Deddy.
Bahan bangunan yang paling terdampak antara lain keramik dan mebel. Pelemahan rupiah membuat biaya material berbasis impor semakin berat, karena sebagian besar komponen masih bergantung pada pasokan luar negeri.
Rumah Subsidi Tipe 35/60 Paling Rentan
Situasi ini semakin memperkuat tren melambatnya pertumbuhan KPR yang hanya 4,79%, di mana bank semakin memperketat seleksi kredit perumahan di tengah tekanan ekonomi yang berkepanjangan.
Tekanan biaya konstruksi paling keras dirasakan pada segmen rumah subsidi tipe 35/60. Segmen ini selama ini menjadi andalan pengembang daerah, namun margin proyek kini semakin mengerut di tengah biaya yang membengkak.
Deddy menceritakan sebelum pelemahan rupiah terjadi, kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait penghentian tambang sudah menambah biaya Rp 4 juta per unit rumah. Kini dampak perang global dan kenaikan BBM menambah beban material rata-rata 15% lebih tinggi.
Penjualan Rumah Stagnan, Daya Beli Belum Pulih
Kondisi ini mirip dengan apa yang terjadi di Balikpapan, di mana harga rumah baru naik namun penjualan justru ambruk 55%. Fenomena ini menjadi pola umum di berbagai daerah Indonesia.
Paradoksnya, biaya pembangunan yang meroket tidak diimbangi dengan peningkatan penjualan. Deddy menegaskan pasar properti residensial masih tertahan karena kemampuan daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih.
“Penjualan hampir sama seperti tahun lalu, belum ada peningkatan signifikan,” ujar Deddy.
Kondisi ini menciptakan situasi sulit bagi pengembang. Di satu sisi, biaya produksi terus naik. Di sisi lain, konsumen masih enggan mengambil keputusan pembelian karena harga rumah yang sudah lebih mahal dari tahun sebelumnya.
Pelemahan Rupiah Jadi Ancaman Jangka Panjang
Situasi ini mengancam target Prabowo menyediakan 1 juta rumah terjangkau yang menjadi prioritas program perumahan nasional. Jika pelemahan rupiah berlanjut, realisasi target tersebut bisa terhambat signifikan.
Data Refinitiv mencatat rupiah ditutup melemah 0,49% ke posisi Rp 17.490 per dolar AS pada 12 Mei 2026. Level ini menjadi penutupan terlemah sepanjang sejarah terbaru mata uang Garuda.
Sepanjang sesi perdagangan, rupiah sempat menembus level psikologis Rp 17.500 per dolar AS dan menyentuh titik terendah intraday di Rp 17.525 per dolar AS.
Dampak pelemahan kurs ini sulit dipisahkan dari efek kenaikan BBM karena keduanya terjadi hampir bersamaan. Kedua faktor tersebut secara simultan mendorong lonjakan biaya pembangunan yang pada akhirnya berujung pada kenaikan harga rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Situasi ini mengancam target program perumahan nasional yang ambisius. Jika pelemahan rupiah berlanjut dan material bangunan terus meroket, harga rumah subsidi bisa melambung jauh dari daya beli target konsumen.
