Jakarta — Pelemahan rupiah yang kian mengkhawatirkan, menyentuh level Rp17.500 per dolar AS, memicu kecemasan mendalam di sektor properti nasional. Banyak pihak mempertanyakan bagaimana tekanan kurs ini berdampak pada harga rumah, biaya konstruksi, dan kelangsungan bisnis pengembang di Tanah Air.
Mayoritas Pengembang Aman dari Utang Dolar
Namun, kenyataannya tidak selamanya buruk. Country Head sekaligus Head of Industrial & Logistics JLL Indonesia, Farazia Basarah, menegaskan bahwa mayoritas pengembang properti di Indonesia justru tidak bergantung pada pinjaman berbasis dolar AS untuk membiayai proyek pembangunan mereka.
“Jadi memang untuk developer-developer yang akan investasi dan membangun properti itu memang rata-rata akan berutang dengan IDR, jadi tidak valas meskipun dia investasi dari luar negeri,” ujar Farazia di Gedung Bursa Efek Indonesia (BEI), Selasa (12/5/2026).
Pola pendanaan ini juga berlaku bagi investor asing yang masuk ke Indonesia, termasuk perusahaan properti logistik dari luar negeri. Mereka tetap mengandalkan pinjaman rupiah dari perbankan domestik untuk mendanai proyek konstruksi.
Suku Bunga Konstruksi Kisaran 8-10 Persen
Farazia memberikan contoh konkret mengenai bagaimana investor asing beroperasi di pasar Indonesia. “Sebagai contoh ada salah satu logistik developer berasal dari Hong Kong, mereka datang ke Indonesia terus mereka nanya berapa sih interest rate untuk pinjam construction loans dalam IDR. Nah itu biasanya sekitar 8 sampai 10% tergantung dari rating company-nya,” jelasnya.
Selain besar suku bunga, investor juga mempertimbangkan rasio pembiayaan proyek atau loan to value (LTV) sebelum mengambil kredit konstruksi. Meskipun menggunakan mekanisme pinjaman rupiah, tekanan kurs tetap memberikan pengaruh terhadap bisnis properti, terutama bagi investor asing yang harus mengonversi keuntungan investasi mereka ke mata uang dolar AS.
Return on Investment Jadi Sorotan Utama
“Mungkin yang akan ber-impact adalah return on the investment. Karena mereka balik lagi harus mengkonversi ke US dolar,” ungkap Farazia.
Artinya, meskipun proyek konstruksi berjalan lancar dalam denominasi rupiah, nilai keuntungan yang harus dikembalikan ke negara asal investor akan tergerus oleh pelemahan kurs. Situasi ini menjadi tantangan tersendiri bagi daya tarik investasi properti Indonesia di mata modal asing.
Sektor Properti Nasional Tetap Relatif Aman
Meskipun demikian, Farazia menegaskan bahwa dari sisi pembiayaan proyek, sektor properti nasional relatif lebih aman dibandingkan sektor lain yang banyak bergantung pada utang valas. Mayoritas pinjaman tetap menggunakan mata uang rupiah, sehingga risiko tekanan kurs tidak langsung menghantam struktur biaya konstruksi pengembang.
“At the end pertama kali mereka meminta utang ke bank itu dalam rupiah,” sebutnya.
Situasi ini menunjukkan bahwa meskipun pelemahan rupiah menjadi sentimen negatif secara keseluruhan, fondasi pembiayaan sektor properti Indonesia memiliki ketahanan yang cukup kuat. Tantangan utamanya lebih terletak pada aspek return on investment bagi investor asing, bukan pada stabilitas pendanaan proyek domestik itu sendiri.
