Jakarta — Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mengumumkan rencana besar yang bakal mengubah lanska perumahan subsidi di Indonesia. Menteri Maruarar Sirait memastikan pemerintah sedang menyiapkan skema cicilan rumah subsidi dengan tenor hingga 40 tahun, sebuah langkah yang diharapkan membuka akses kepemilikan rumah bagi jutaan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Simulasi Cicilan: Turun Hingga Rp285 Ribu per Bulan
Angka simulasi yang diungkapkan Menteri Ara — sapaan akrab Maruarar Sirait — cukup mengejutkan. Untuk rumah subsidi senilai Rp166 juta di wilayah Jawa dan Sumatera, cicilan konvensional dengan tenor 20 tahun mencapai sekitar Rp1.058.000 per bulan. Namun, dengan perpanjangan tenor menjadi 40 tahun, cicilan diperkirakan merosot menjadi hanya Rp773.000 per bulan.
“Kalau cicilan bisa turun menjadi sekitar Rp773 ribu per bulan, maka peluang masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah akan semakin besar. Ini membuka akses yang lebih luas agar masyarakat bisa memiliki rumah layak huni sekaligus mempercepat pengurangan backlog perumahan,” tegas Ara dalam keterangan resminya, Minggu (31/5/2026).
Selisih Rp285 ribu per bulan mungkin terdengar kecil, tapi bagi buruh pabrik, petani, atau pekerja informal yang penghasilannya berada di bawah UMP, angka itu sangat signifikan. Bayangkan, dengan cicilan sekitar Rp773 ribu, biaya memiliki rumah justru lebih ringan daripada menyewa kos-kosan di pinggiran Jakarta. Kebijakan ini menjadi kelanjutan dari pertemuan Menteri Ara dengan para pengembang yang digelar beberapa waktu lalu.
Arahan Langsung dari Presiden Prabowo
Kebijakan ini bukan sekadar ide kementerian. Ara menegaskan bahwa program tenor 40 tahun merupakan tindak lanjut langsung dari arahan Presiden Prabowo Subianto. Kepala negara ingin memastikan program 3 juta rumah tidak sekadar menjadi slogan, melainkan benar-benar menyentuh lapisan masyarakat paling bawah.
“Sesuai arahan Presiden, kami sedang mempersiapkan berbagai kebijakan agar tenor cicilan rumah subsidi bisa sampai 40 tahun sehingga cicilan menjadi lebih ringan dan terjangkau bagi masyarakat,” ujar Ara.
Pertemuan dengan para ketua umum asosiasi pengembang perumahan pun sudah digelar. Hadir dalam kesempatan itu Ketua Umum REI Joko Suranto, Ketua Umum HIMPERA Ari, Ketua Umum APERNAS JAYA Andre, serta Ketua Umum ASPRUMNAS Syawali. Para pengembang menyambut positif dan menyatakan dukungan terhadap berbagai kebijakan pemerintah tersebut.
Bukan Kewajiban, Tapi Pilihan
Yang menarik, Ara menegaskan bahwa skema tenor 40 tahun bersifat opsional. Masyarakat tetap bisa memilih tenor sesuai kemampuan keuangannya masing-masing.
“Cicilan 40 tahun ini adalah pilihan, jadi tergantung pilihan dan kemampuan masyarakat sendiri. Masyarakat tetap bisa memilih tenor sesuai kemampuan keuangannya,” ujarnya.
Kebijakan ini juga diharapkan mampu meningkatkan daya beli masyarakat sekaligus mendorong pertumbuhan sektor perumahan nasional. Ara berharap anak muda, pekerja informal, buruh, petani, dan masyarakat berpenghasilan rendah memiliki kesempatan lebih besar untuk memiliki rumah.
Tantangan di Balik Skema Ambisius
Meski terdengar menjanjikan, skema tenor 40 tahun tidak lepas dari berbagai tantangan. Pertama, dari sisi pengembang, perpanjangan tenor berarti aliran kas yang lebih panjang dan risiko kredit macet (NPL) yang meningkat. Kedua, bank pelaksana perlu menyesuaikan model bisnis mereka untuk mengakomodasi tenor ekstra panjang. Permasalahan ini juga berkaitan erat dengan capaian realisasi KPR FLPP yang baru 14 persen dari target 350.000 unit.
Ketiga, ada pertanyaan soal sustanabilitas jangka panjang. Dengan tenor 40 tahun, seorang pembeli yang mulai berusia 25 tahun baru akan lunas di usia 65 tahun — tepat saat memasuki masa pensiun. Implikasi finansial ini perlu dihitung matang agar tidak justru menjadi beban di masa tua.
Meski demikian, langkah pemerintah ini tetap patut diapresiasi. Backlog perumahan nasional yang mencapai jutaan unit butuh solusi konkret, bukan sekadar janji politik. Dengan cicilan yang lebih terjangkau, harapan untuk memiliki rumah sendiri kini semakin nyata bagi masyarakat kelas bawah Indonesia. Sebelumnya, BTN juga telah menyalurkan 6 juta KPR subsidi dan mengincar warga yang belum memiliki rekening bank melalui digitalisasi.
