Jakarta — Harga rumah di pusat kota Jakarta kini menembus angka di atas Rp1 miliar, sementara gaji generasi Z rata-rata masih berputar di angka UMR. Kesenjangan ini bukan sekadar soal ketidakmampuan membeli, melainkan soal siapa yang menguasai lahan dan bagaimana mekanisme pasar properti Indonesia bekerja.
Laporan Ketimpangan Ekonomi Indonesia 2026 dari Center of Economic and Law Studies (CELIOS) mengungkap fakta yang mengkhawatir. Tanah, sebagai komponen utama harga rumah, dikuasai oleh segelintir elit yang memiliki akses izin, konsensi, hingga modal besar.
“Kepemilikan ini sering tidak diimbangi pajak yang proporsional, sehingga tanah ditimbun dan dispekulasikan, mendorong harga properti naik jauh lebih cepat dari pendapatan generasi muda,” tulis CELIOS dalam laporannya.
KPR Rp7 Juta per Bulan, Gaji UMR Tak Cukup
Sebagai gambaran konkret, cicilan KPR untuk rumah baru di Jakarta dengan DP 10% dan bunga berjenjang bisa mencapai Rp7 jutaan per bulan. Artinya, seseorang butuh penghasilan minimal Rp20 juta untuk memiliki kondisi finansial yang ideal membeli rumah di ibu kota.
Angka ini jauh di atas UMR Jakarta yang mayoritas diterima oleh karyawan muda bergaji imut. Mereka yang berpenghasilan Rp5-8 juta per bulan praktis tak bisa menjangkau hunian di pusat aktivitas ekonomi.
Rumah Subsidi Pun Masih Jauh dari Jangkauan
Bahkan rumah subsidi senilai Rp166-185 juta sekalipun ternyata masih berada di luar jangkauan Gen Z. Dengan DP 1-5% dan bunga sekitar 5%, cicilan rumah subsidi menyerap 31-35% gaji UMR bulanan. Dalam studi kasus dengan gaji Rp2,2 juta, beban cicilan bisa mencapai 48% dari total penghasilan.
Kondisi ini membuat kepemilikan rumah terasa hampir mustahil bagi jutaan anak muda Indonesia. Mereka terpaksa memilih tinggal di kota satelit seperti Bekasi, Tangerang, Tangerang Selatan, atau Depok dengan harga rumah Rp400 juta hingga Rp1 miliar.
Akibat Tersembunyi di Balik Jarak yang Jauh
Pilihan tinggal di kota satelit membawa konsekuensi yang tak ringan. Perjalanan rumah ke kantor yang seharusnya bisa hitungan menit jika tinggal di pusat kota, kini harus berjam-jam di jalanan. Biaya transportasi membengkak, waktu bersama keluarga menyusut, dan energi terkuras habis sebelum tiba di tempat kerja.
CELIOS menegaskan bahwa rumah bukan sekadar aset investasi. “Rumah adalah kebutuhan dasar setara pangan dan kesehatan, sekaligus kunci akses pendidikan, pekerjaan, dan stabilitas hidup,” tulis lembaga riset tersebut. Bagi generasi muda, kepemilikan rumah juga berarti kemandirian, kesiapan berkeluarga, serta alat akumulasi aset.
Selama pola kepemilikan lahan dan mekanisme pasar properti tidak berubah, mimpi Gen Z memiliki rumah di dekat tempat kerja akan tetap menjadi sekadar harapan. Solusinya bukan hanya soal menambah kuota KPR subsidi, tetapi juga mereformasi tata kelola lahan agar harga properti tidak terus melambung di luar kemampuan generasi muda.
