Jakarta — Pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS yang terus berlanjut mulai mengkhawatirkan pelaku industri properti nasional. Berbeda dari persepsi umum yang menganggap seluruh segmen perumahan akan terdampak secara merata, analisis terbaru dari asosiasi pengembang justru memperlihatkan pola dampak yang sangat berbeda antar kelas hunian.
Sektor Manufaktur Jadi Titik Awal Dampak
Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto membeberkan bahwa tekanan dari pelemahan rupiah tidak langsung menghantam harga jual rumah. Sebaliknya, dampaknya merambat melalui jalur manufaktur padat karya yang memiliki kewajiban utang dalam dolar AS atau bergantung pada bahan baku impor. Kondisi ini sejalan dengan peringatan sebelumnya tentang dampak serius kenaikan dolar AS terhadap harga rumah subsidi.
“Yang jelas itu dampak negatif atas kondisi kita. Kalau pada batas tertentu, ya 3 sampai 6 bulan kan mungkin mereka masih bisa nahan. Tapi kalau setelah itu bakal menjadi sesuatu yang agak bahaya,” ujar Joko.
Mekanisme transmisi dampak ini terjadi ketika pemasok bahan bangunan yang mengandalkan material impor mulai menaikkan harga jual. Kenaikan biaya produksi tersebut kemudian diserap oleh kontraktor perumahan, sebelum akhirnya berimbas pada harga properti yang ditawarkan ke konsumen.
Rumah Subsidi Paling Rentan, Hunian Mewah Relatif Tangguh
Yang menarik, Joko menegaskan bahwa tidak semua segmen perumahan menghadapi risiko yang sama. Kelas hunian menengah ke bawah, terutama rumah bersubsidi, berada di posisi paling rentan karena margin keuntungan pengembang di segmen ini sudah sangat tipis.
“Kalau komersil bisa berdampak, kalau yang tidak terdampak itu adalah mereka yang di level atas ya, rumah mewah ya. Yang tidak terdampak itu adalah level paling atas, karena mereka punya pilihan, punya daya dukung tinggi. Sedangkan kelas menengah kan tidak punya pilihan,” terangnya.
Kondisi ini menciptakan kesenjangan yang semakin lebar antara hunian premium dan hunian rakyat. Pengembang mewah memiliki fleksibilitas lebih besar untuk menyesuaikan strategi bisnis, sementara pengembang subsidi terpaksa berhadapan dengan kenaikan biaya yang sulit dialihkan ke pembeli berpenghasilan rendah.
Kontraktor Sudah Rasakan Efek Kenaikan Biaya
Perspektif berdatangan dari sejumlah pelaku industri. Ketua Umum Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas) Andriliwan Muhammad membenarkan bahwa kenaikan harga bahan bangunan sudah mulai dirasakan, meskipun dampaknya belum sepenuhnya merata. Sebelumnya, isu terkait proyek properti yang mandek akibat regulasi berbelit juga menjadi perhatian pelaku industri.
“Oh udah terasa. Sudah terasa kenaikan bahan-bahan bangunan. Tapi itu masih sebagian ya, belum terasa banget lah,” kata Andre.
Ia menjelaskan, persediaan bahan bangunan yang masih mencukupi menjadi penahan sementara agar harga tidak langsung melonjak. Namun, ia memperkirakan dalam dua hingga tiga bulan ke depan dampaknya akan jauh lebih signifikan.
“Saat ini dampaknya belum signifikan. Karena kenapa? Persediaan bahan-bahan di kami itu masih banyak. Mungkin ini akan berdampak serius dalam 2-3 bulan akan datang. Kenaikannya bisa lebih tinggi,” jelasnya.
Semangat Program 3 Juta Rumah Tetap Menyala
Meski menghadapi tantangan biaya yang berat, Andre menegaskan bahwa pengembang nasional tidak akan mundur dari komitmen mendukung program pemerintah membangun 3 juta unit rumah. Apalagi, rencana perpanjangan tenor KPR hingga 40 tahun dinilai bisa menjadi penyeimbang daya beli masyarakat.
“Tapi bagi kami, dengan kenaikan dolar itu tidak akan mempengaruhi semangat kami untuk mendukung program 3 juta rumah. Apalagi dengan adanya tenor 40 tahun. Kami berupaya untuk memenuhi program pemerintah tersebut,” ucapnya.
Situasi ini menuntut kehati-hatian dari seluruh pemangku kebijakan. Tanpa langkah antisipasi dari pemerintah dalam mengendalikan harga bahan bangunan dan menjaga stabilitas nilai tukar, risiko terhambatnya program perumahan nasional bisa menjadi kenyataan dalam hitungan bulan.
