Jakarta — Tekanan biaya konstruksi perumahan subsidi memuncak pada awal 2026. Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat Indonesia (HIMPERRA) menyatakan para pengembang tak lagi mampu menahan beban kenaikan harga material bangunan. Ketua Umum DPP HIMPERRA Ari Tri Priyono mendesak pemerintah segera mereview harga jual rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
Kenaikan harga bahan bangunan berbasis sumber daya alam menjadi biang keladi utama. Harga batu kali untuk kebutuhan pondasi melonjak hampir 100% dalam setahun terakhir. Batu split sebagai campuran utama beton cor juga naik 30-40%. Situasi ini membuat rencana anggaran biaya (RAB) pengembang semakin berat dipertahankan. Tekanan serupa juga datang dari pelemahan rupiah yang mendorong biaya bangun rumah subsidi naik signifikan.
Beton Siap Pakai Langka, Antrean Mengular
Masalah tidak berhenti pada harga semata. Ketersediaan beton ready mix menjadi tantangan baru bagi pengembang. Selain harganya meroket, pasokan material ini sulit didapatkan karena antrean panjang di pabrik.
“Ready mix ini selain harganya mahal, juga buat dapetinnya susah harus antri, jadi banyak banget tantangannya sekarang ini,” ujar Ari kepada CNBC Indonesia.
Semen sendiri masih relatif stabil. Namun pasir dan batuan alam mengalami lonjakan tajam. Khususnya di Jawa Barat, ketersediaan material ini semakin terbatas akibat kebijakan penghentian izin tambang pasir dan batuan oleh pemerintah daerah.
Pengembang Terjebak Antara Standar Kualitas dan Margin Tipis
Harga jual rumah FLPP sepenuhnya ditetapkan oleh pemerintah. Setiap kenaikan biaya konstruksi otomatis menggerus margin pengembang. Di sisi lain, spesifikasi bangunan rumah subsidi sudah ditetapkan dan diawasi ketat sehingga efisiensi ekstrem tidak lagi memungkinkan.
“Rasanya semakin berat kita mempertahankan RAB kita itu. Mau nggak mau tentu, yang FLPP kan sudah ditentukan oleh pemerintah ya, pasti akan mengurangi keuntungan pengembang, udah nggak ada cara lain,” kata Ari.
Beberapa pengembang beralih mengandalkan proyek non-subsidi untuk menutup kerugian. Segmen komersial masih memiliki ruang penyesuaian harga, meski besaran kenaikan bergantung pada strategi masing-masing perusahaan. Kondisi ini mirip dengan tren penjualan rumah yang anjlok dan permintaan perpanjangan insentif PPN DTP.
FLPP Harus Segera Disesuaikan
Ari menegaskan HIMPERRA terus mendorong pemerintah untuk melakukan review harga FLPP pada tahun ini. Tanpa penyesuaian, keberlanjutan pengembang rumah subsidi terancam. Beban penyesuaian biaya kini sepenuhnya ditanggung pengembang tanpa opsi pengalihan ke konsumen.
“Memang kita sedang mendorong tahun depan ini untuk pemerintah mereview harga FLPP karena sudah tidak akan tertahan oleh pengembang,” ujarnya.
Kebijakan penghentian izin tambang pasir dan batuan oleh pemerintah daerah turut memperketat suplai material. Meski memahami tujuan kebijakan tersebut, dampaknya sangat terasa bagi sektor properti nasional. Pengembang kini menghadapi dilema antara memenuhi standar kualitas rumah subsidi dengan margin yang terus menyusut. Pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS semakin memperparah kondisi ini bagi pengembang perumahan rakyat.
