Jakarta — Pasar properti residensial di Provinsi Banten mengalami tekanan signifikan sepanjang awal 2026. Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mencatat penjualan properti di pasar primer anjlok 25,67% secara tahunan pada triwulan I-2026. Angka ini berbalik drastis dari pertumbuhan 7,83% yang tercapai di triwulan IV-2025. Kondisi ini sejalan dengan tren penjualan rumah nasional yang juga anjlok 25 persen.
Sementara itu, harga properti residensial hanya tumbuh terbatas sebesar 0,62% secara tahunan. Kombinasi penjualan merosot dan harga stagnan menciptakan kondisi sulit bagi pelaku industri properti di wilayah Tangerang Raya dan sekitarnya.
Segmen Menengah Paling Terdampak
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Provinsi Banten Vemby mengungkapkan tekanan terbesar terjadi di segmen rumah menengah dengan kisaran harga Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar. Kawasan Serpong, BSD, Tangerang Selatan, dan sekitarnya menjadi zona yang paling merasakan dampaknya.
“Yang paling kena parah itu segmen tengah. Jadi kalau di Banten atau Serpong, BSD itu range Rp 1,5 miliar sampai Rp 3-4 miliar cukup banyak kena dampaknya,” ujar Vemby kepada CNBC Indonesia, Senin (11/5/2026).
Vemby menjelaskan kondisi ekonomi domestik hingga gejolak global termasuk dampak dolar AS menjadi pemicu utama perlambatan. Banyak calon pembeli memilih menunda transaksi karena faktor ketidakpastian.
“Jualannya menurun di tahun ini karena banyak kendala-kendala. Ekonomi juga lagi nggak bagus, banyak PHK atau pengurangan pekerja. Dari luar juga ada efek perang, harga minyak naik, inflasi naik, jadi orang lebih jaga-jaga dan menunda pembelian,” kata Vemby.
Pembeli Turun Kelas ke Segmen Lebih Terjangkau
Fenomena menarik terjadi di tengah perlambatan pasar. Konsumen kelas menengah kini lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan pembelian rumah. Banyak calon pembeli yang sebelumnya membidik rumah seharga Rp 2-3 miliar akhirnya turun kelas ke properti dengan harga lebih rendah.
“Kalau lihat sekarang, yang tadinya cari rumah Rp 2-3 miliar jadi turun ke Rp 1 sampai Rp 1,5 miliar. Jadi demand-nya pindah ke situ,” lanjut Vemby.
Penurunan omzet agen properti secara rata-rata mencapai lebih dari 30% dibandingkan tahun lalu. Meski begitu, penurunan tidak merata karena masih ada beberapa kantor agen besar yang mencatat penjualan tinggi.
“Kalau secara average bisa turun 30-an persen. Ada yang lebih, ada juga beberapa kantor agen yang masih kencang jualannya,” ungkap Vemby.
End User Mendominasi, Proses Transaksi Lebih Panjang
Di tengah perlambatan, konsumen yang aktif saat ini didominasi pembeli akhir atau end user, bukan investor. Karakter pembeli seperti ini membuat proses transaksi menjadi lebih panjang karena calon pembeli cenderung membandingkan banyak pilihan sebelum membeli. Fenomena ini juga mendorong minat terhadap pasar rumah sekunder yang kian diminati.
“Sekarang lebih banyak end user. Mereka lebih picky, lebih detail lihat lingkungan, harga, compare banyak properti lain. Jadi decision making-nya lebih panjang,” kata Vemby.
Pemandangan rumah dijual dengan embel-embel “Jual Cepat” pun banyak terlihat di wilayah Tangerang Selatan. Beberapa pemilik rumah mengaku bersedia melepas asetnya jika tawaran harga masuk akal.
“Banyak calon pembeli yang menawarkan harga murah, tapi kita gak langsung kasih, kalau harganya masuk bisa jadi dilepas,” ujar Sony, pemilik aset rumah di Tangerang Selatan.
Kondisi ini memperkuat prediksi bahwa pasar properti residensial di wilayah Banten belum akan pulih dalam waktu dekat. Tekanan ekonomi yang berkelanjutan membuat daya beli masyarakat terus tertekan, khususnya di segmen menengah yang selama ini menjadi tulang punggung industri properti nasional.
