Jakarta — Pasar properti residensial di Provinsi Banten menghadapi tekanan serius di awal 2026. Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan penjualan properti di pasar primer merosot 25,67% secara tahunan pada triwulan I-2026, berbalik dari pertumbuhan 7,83% di triwulan sebelumnya. Sementara itu, laju kenaikan harga properti hanya bergerak terbatas di angka 0,62%.
Tren penurunan ini mengkonfirmasi data kenaikan suku bunga BI yang memukul sektor properti dan konstruksi. Kenaikan BI-Rate di angka 5,25% berdampak langsung pada daya beli masyarakat, terutama di segmen menengah yang menjadi target utama pengembang properti.
Segmen Menengah Paling Terpukul
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Provinsi Banten, Vemby, menjelaskan bahwa perlambatan penjualan paling tajam terjadi pada segmen rumah menengah dengan kisaran harga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar. Kawasan Serpong, BSD, Tangerang Selatan, dan sekitarnya menjadi pusat tekanan tersebut. Segmen ini sebelumnya menjadi tulang punggung pasar properti di Banten.
“Yang paling kena parah itu segmen tengah. Jadi kalau di Banten atau Serpong, BSD itu range Rp1,5 miliar sampai Rp3-4 miliar cukup banyak kena dampaknya,” ujar Vemby kepada CNBC Indonesia, Senin (11/5/2026).
Kondisi ini juga terkait erat dengan prediksi tekanan pasar properti akibat kenaikan BI-Rate, di mana segmen menengah ke bawah paling rentan menghadapi fluktuasi suku bunga.
Banyak Calon Pembeli Turun Kelas
Gejala menarik terlihat dari pola perilaku konsumen kelas menengah. Banyak calon pembeli yang sebelumnya membidik rumah Rp2-3 miliar akhirnya memilih turun kelas ke properti dengan harga lebih rendah, di kisaran Rp1 hingga Rp1,5 miliar. Preferensi pasar bergeser drastis karena kondisi ekonomi yang belum stabil.
“Kalau lihat sekarang, yang tadinya cari rumah Rp2-3 miliar jadi turun ke Rp1 sampai Rp1,5 miliar. Jadi demand-nya pindah ke situ,” lanjut Vemby.
Omzet Agen Properti Anjlok 30%
Penurunan transaksi tidak hanya dirasakan oleh satu atau dua kantor agen properti. Menurut Vemby, mayoritas agen properti di wilayah Tangerang Raya mengalami kondisi serupa. Omzet agen properti secara rata-rata bisa turun lebih dari 30% dibandingkan tahun lalu. Meski demikian, penurunan tidak merata karena beberapa kantor agen besar masih mencatat penjualan tinggi.
“Kalau secara average bisa turun 30-an persen. Ada yang lebih, ada juga beberapa kantor agen yang masih kencang jualannya,” kata Vemby.
Faktor Penyebab: PHK, Harga Minyak, dan Ketidakpastian Global
Vemby menunjuk sejumlah faktor yang menjadi pemicu penurunan transaksi. Di antaranya gelombang PHK atau pengurangan tenaga kerja di berbagai sektor, kenaikan harga minyak, dan inflasi yang terus meningkat. Efek konflik geopolitik di tingkat global semakin memperparah ketidakpastian ekonomi domestik.
“Jualannya menurun di tahun ini karena banyak kendala-kendala. Ekonomi juga lagi nggak bagus, banyak PHK atau pengurangan pekerja. Dari luar juga ada efek perang, harga minyak naik, inflasi naik, jadi orang lebih jaga-jaga dan menunda pembelian,” ujar Vemby.
Konsumen End User Mendominasi, Proses Transaksi Lebih Panjang
Di tengah perlambatan pasar, konsumen yang aktif saat ini didominasi oleh pembeli akhir atau end user, bukan investor. Karakter pembeli seperti ini membuat proses transaksi menjadi lebih panjang karena calon pembeli cenderung membandingkan banyak pilihan sebelum memutuskan membeli.
“Sekarang lebih banyak end user. Mereka lebih picky, lebih detail lihat lingkungan, harga, compare banyak properti lain. Jadi decision making-nya lebih panjang,” kata Vemby.
Kondisi ini berbeda dengan tren Gen Z yang justru borong rumah second karena harga miring dan lokasi premium. Perbedaan perilaku ini menunjukkan bahwa pasar properti terus bergerak dinamis, dengan segmen yang berbeda merespons tekanan ekonomi dengan cara yang berbeda pula.
Banyak pemilik rumah di wilayah Tangerang Selatan kini memasang embel-embel “Jual Cepat” agar propertinya segera laku. Pemandangan ini menjadi cerminan kondisi pasar yang semakin kompetitif dan menantang di tengah tekanan ekonomi yang belum menunjukkan tanda pemulihan.
