Jakarta — Pasar properti menengah di Banten tengah menghadapi masa sulit. Ribuan calon pembeli rumah senilai Rp1,5 miliar hingga Rp3 miliar memilih batal bertransaksi sepanjang kuartal I-2026, memukul omzet agen properti di Tangerang Raya secara masif.
Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia mencatat penjualan properti di pasar primer merosot 25,67% secara tahunan pada triwulan I-2026. Angka ini berbalik drastis dari pertumbuhan 7,83% di triwulan IV-2025. Harga properti pun hanya tumbuh tertahan di angka 0,62% year on year.
Segmen Menengah Paling Terpukul
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Provinsi Banten Vemby memaparkan tekanan terbesar terjadi di segmen rumah menengah. Kawasan Serpong, BSD, dan Tangerang Selatan yang selama ini menjadi tulang punggung pasar properti Banten kini merasakan dampak paling dalam.
“Yang paling kena parah itu segmen tengah. Jadi kalau di Banten atau Serpong, BSD itu range Rp 1,5 miliar sampai Rp 3-4 miliar cukup banyak kena dampaknya,” ujar Vemby kepada CNBC Indonesia, Senin (11/5/2026).
Faktor utama penurunan transaksi bersumber dari kondisi kondisi ekonomi domestik yang belum pulih sepenuhnya. Gelombang PHK dan pengurangan tenaga kerja di berbagai sektor membuat daya beli masyarakat tergerus. Di sisi lain, efek perang geopolitik global mendorong harga minyak dan inflasi naik, memperketat dompet konsumen.
“Jualannya menurun di tahun ini karena banyak kendala-kendala. Ekonomi juga lagi nggak bagus, banyak PHK atau pengurangan pekerja. Dari luar juga ada efek perang, harga minyak naik, inflasi naik, jadi orang lebih jaga-jaga dan menunda pembelian,” kata Vemby.
Pembeli Turun Kelas, Demand Pindah Segmen
Gaya beli konsumen kelas menengah mengalami pergeseran signifikan. Banyak calon pembeli yang sebelumnya mengincar rumah senilai Rp2-3 miliar akhirnya menurunkan target ke segmen Rp1-1,5 miliar. Fenomena ini menunjukkan tekanan inflasi dan pelemahan daya beli memaksa masyarakat menyesuaikan ekspektasi hunian.
“Kalau lihat sekarang, yang tadinya cari rumah Rp 2-3 miliar jadi turun ke Rp 1 sampai Rp 1,5 miliar. Jadi demand-nya pindah ke situ,” lanjut Vemby.
Penurunan omzet agen properti di wilayah Tangerang Raya secara rata-rata mencapai lebih dari 30% dibandingkan tahun lalu. Meski demikian, penurunan tidak merata. Beberapa kantor agen berskala besar masih mencatat angka penjualan yang solid.
“Kalau secara average bisa turun 30-an persen. Ada yang lebih, ada juga beberapa kantor agen yang masih kencang jualannya,” ujar Vemby.
End User Mendominasi, Proses Transaksi Memanjang
Karakter pembeli saat ini didominasi oleh end user atau pembeli akhir, bukan investor spekulatif. Kondisi ini membuat durasi proses transaksi menjadi lebih panjang. Konsumen cenderung lebih selektif, membandingkan banyak pilihan properti sebelum memutuskan pembelian.
“Sekarang lebih banyak end user. Mereka lebih picky, lebih detail lihat lingkungan, harga, compare banyak properti lain. Jadi decision making-nya lebih panjang,” kata Vemby.
Situasi ini mendorong sejumlah pemilik rumah di Tangerang Selatan memasang embel-embel “Jual Cepat” pada propertinya. Beberapa pembeli bahkan menawar di bawah harga pasar, meski penjual tidak serta-merta melepas asetnya.
“Banyak calon pembeli yang menawarkan harga murah, tapi kita gak langsung kasih, kalau harganya masuk bisa jadi dilepas,” kata Sony, pemilik rumah di Tangsel.
Pasar properti menengah di Banten sedang menjalani fase penyesuaian yang berat. Konsumen yang lebih hati-hati, daya beli yang tergerus, dan ketidakpastian ekonomi global menjadi kombinasi tantangan yang harus dihadapi pengembang serta agen properti di wilayah ini sepanjang 2026.
