Jakarta — Harga rumah baru di ibu kota sudah menembus angka Rp1 miliar, sementara gaji generasi Z mayoritas masih di bawah Rp8 juta per bulan. Situasi ini memaksa jutaan anak muda memilih tinggal jauh dari pusat aktivitas ekonomi, menanggung biaya transportasi dan waktu tempuh yang jauh lebih besar. Kondisi semakin berat setelah kenaikan BI Rate ke 5,25 persen yang langsung menekan cicilan KPR berjenjang.
Laporan Ketimpangan Ekonomi Indonesia 2026 dari Center of Economic and Law Studies (CELIOS) mengungkap akar masalahnya. Tanah, komponen utama harga rumah, dikuasai segelintir elit yang memiliki akses izin, konsensi, dan modal besar. Kepemilikan ini tidak diimbangi pajak yang proporsional, sehingga lahan ditimbun dan dispekulasikan. Harga properti pun naik jauh lebih cepat dari pendapatan generasi muda.
Simulasi KPR: Cicilan Rp7 Juta, Gaji Minimal Rp20 Juta
Sebuah perhitungan sederhana memperlihatkan jurang antara pendapatan dan daya beli. Rumah baru di Jakarta dengan harga di atas Rp1 miliar, jika dibeli lewat KPR berjenjang dengan DP 10%, menghasilkan cicilan sekitar Rp7 juta per bulan. Artinya, seseorang minimal harus bergaji Rp20 juta agar cicilan itu tidak memakan lebih dari sepertiga penghasilan.
Bagi anak muda bergaji UMR Jakarta yang rata-rata sekitar Rp5 juta, rumah di ibu kota bukan lagi soal kemauan, melainkan soal kalkulasi yang mustahil. Pilihan tersisa adalah kota satelit seperti Bekasi, Tangerang, Tangerang Selatan, dan Depok.
Kota Satelit: Lebih Murah, Tapi Tetap Berat
Rumah di kota penyangga Jakarta dijual mulai Rp400 juta hingga Rp1 miliar tergantung luas bangunan. Dengan bunga flat cicilannya mencapai Rp2 jutaan per bulan, dan naik hingga Rp4 jutaan saat masuk masa floating rate. Minimal penghasilan yang dibutuhkan agar kondisi keuangan tetap ideal adalah Rp8 hingga Rp10 juta per bulan.
Bahkan rumah subsidi seharga Rp166 hingga Rp185 juta dengan DP 1-5 persen dan bunga sekitar 5 persen tetap terasa berat. Cicilannya menyerap 31 hingga 35 persen dari gaji UMR bulanan. Dalam studi kasus CELIOS, cicilan rumah subsidi bisa menghabiskan hingga 48 persen dari gaji Rp2,2 juta. Angka itu membuat membeli rumah terasa hampir mustahil bagi pekerja bergaji rendah. Meski demikian, Fahri Hamzah menegaskan harga rumah subsidi FLPP tetap tidak naik meski pengembang mendesak kenaikan.
Akibat Jarak: Waktu, Biaya, dan Energi Tergerus
Ketika rumah harus dibeli di pinggiran kota, konsekuensinya nyata. Perjalanan dari rumah ke kantor yang seharusnya bisa dihitung menit menjadi berjam-jam. Biaya transportasi membengkak, energi terkuras, dan waktu bersama keluarga semakin menyusut.
“Rumah adalah kebutuhan dasar setara pangan dan kesehatan, sekaligus kunci akses pendidikan, pekerjaan, dan stabilitas hidup. Bagi generasi muda, kepemilikan rumah juga berarti kemandirian, kesiapan berkeluarga, serta alat akumulasi aset, bahkan menjadi jaminan sosial di tengah sistem perlindungan yang lemah,” ungkap CELIOS dalam laporannya.
CELIOS menegaskan masalahnya bukan sekadar generasi muda tidak mampu membeli rumah, tetapi karena akses terhadap tanah sudah dikuasai pihak-pihak tertentu. Harga properti terus naik sementara pendapatan stagnan. Generasi muda terpaksa tinggal semakin jauh dari pusat ekonomi dan menanggung biaya hidup lebih tinggi.
Di tengah kondisi ini, skema seperti Rent to Own yang mulai digulirkan pemerintah bisa menjadi salah satu jalan keluar. Namun tanpa perombakan struktural soal kepemilikan tanah dan kebijakan perpajakan properti, mimpi Gen Z memiliki hunian layak di pusat kota kemungkinan besar masih akan tetap sekadar mimpi.
