Jakarta — Pemerintah Indonesia bersiap menerbitkan aturan baru yang mengubah lanska pembiayaan perumahan subsidi secara fundamental. Regulasi terkait Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tenor hingga 40 tahun tengah digodok oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) bersama sejumlah kementerian dan lembaga terkait.
Menteri PKP Maruarar Sirait mengungkapkan bahwa pembahasan aturan ini melibatkan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Kementerian Ketenagakerjaan, asosiasi pengembang, hingga industri perbankan. Gagasan ini pertama kali disampaikan Presiden Prabowo Subianto dalam sambutannya di acara May Day pada 1 Mei 2026.
“Kami berencana [bahas] minggu depan, tadi saya berbicara dengan Menteri Keuangan, kami akan rapat dengan Menteri Keuangan, dengan Ibu Kiki juga dari OJK, dan juga Pak Yassierli Menteri Ketenagakerjaan, untuk bicara soal terutama untuk membuat regulasi soal tenor menjadi 40 tahun. Karena itulah niat baik dari Presiden Prabowo, sehingga nanti bisa cicilannya jauh lebih rendah,” ungkap Maruarar saat ditemui di Kantor BRI Jakarta.
Dampak Signifikan terhadap Cicilan Bulanan
Sebagai gambaran, saat ini rata-rata cicilan bulanan rumah subsidi FLPP untuk unit seharga Rp166 juta dengan tenor 20 tahun berkisar Rp1,05 juta. Angka ini masih menjadi hambatan utama bagi kelompok buruh, petani, hingga pekerja sektor informal yang memiliki keterbatasan upah minimum provinsi (UMP).
Dengan perpanjangan masa angsuran hingga 40 tahun, estimasi cicilan bulanan bagi debitur Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) diproyeksikan turun drastis hingga menyentuh kisaran Rp773.000. Penurunan ini membuka peluang besar bagi masyarakat berpenghasilan Rp2,3 juta hingga Rp2,5 juta untuk mengakses pembiayaan perbankan. Sebelumnya, skema serupa telah dibahas dalam program KPR subsidi 40 tahun yang menjanjikan potongan cicilan hingga Rp280 ribu.
“Kalau cicilan bisa turun menjadi sekitar Rp773.000 per bulan, maka peluang masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah akan semakin besar,” jelas Maruarar.
Perbankan Siap, tapi Waspadai Risiko
Direktur Utama Bank Rakyat Indonesia (BBRI) Hery Gunardi menilai kebijakan tenor panjang ini tidak akan meningkatkan risiko pembiayaan secara signifikan. Menurutnya, aturan ini bersifat opsional dan disesuaikan dengan kebutuhan nasabah.
“Enggak [meningkatkan risiko pembiayaan]. Jadi mungkin pemerintah akan memberikan tenor yang lebih panjang, tetapi kan tidak mainly semua pakai 40 tahun ya. Ada yang sesuai kebutuhan lah. Jadi nanti ada 10 tahun, 20 tahun, 15 tahun, 25 tahun,” ujarnya.
Hery menambahkan banyak nasabah KPR dalam praktiknya justru melunasi kewajiban mereka jauh lebih cepat dari batas waktu perjanjian awal. Pengalaman BRI menunjukkan rata-rata pelunasan terjadi dalam 10 tahun meskipun tenor yang diberikan mencapai 25 tahun. Hal ini sejalan dengan tren BRI yang meluncurkan produk KPR Solusi dengan bunga tetap kompetitif.
REI Optimistis Dongkrak Serapan Hunian
Wakil Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI) Maria Nelly Suryani menyambut positif wacana ini. Ia menilai perpanjangan tenor hingga 40 tahun akan membuka jalan baru bagi penyerapan hunian di kalangan MBR yang sebelumnya sulit mengakses pembiayaan perbankan.
“Jika 40 tahun perluasan itu limit KPR itu benar dijalankan, maka limit dari angsuran per bulan itu akan bisa dijangkau oleh masyarakat dengan penghasilan Rp2,3 juta hingga Rp2,5 juta. Sehingga bank selalu mensyaratkan [cicilan maksimal] sepertiga [dari pendapatan] maka ini bisa dijangkau,” papar Maria.
Kebijakan ini dinilai krusial mengingat pemerintah juga memperbanyak kuota rumah subsidi hingga 350.000 unit. Dengan tenor yang lebih panjang, kuota suplai diharapkan dapat lebih besar diserap masyarakat. Maria menggarisbawahi bahwa kelebihan stok kuota FLPP mencapai 350.000 unit menjadi tantangan tersendiri yang bisa diatasi melalui kebijakan ini.
Meskipun demikian, implementasi kebijakan ini tetap memerlukan manajemen risiko yang adaptif dari perbankan serta sinergi yang kuat antara seluruh pemangku kepentingan. Kementerian PKP menegaskan akan terus memperkuat koordinasi guna menghadirkan kebijakan perumahan yang berpihak kepada rakyat.
