Jakarta — Pasar properti nasional mampu bertahan dari berbagai tekanan ekonomi dan cuaca ekstrem pada kuartal pertama 2026. Data Pinhome Home Sell Index (PHSI) memperlihatkan indeks harga jual rumah nasional relatif stabil dengan penurunan tipis 0,1 persen secara kuartalan maupun tahunan.
Temuan ini mengontraskan narasi pesimistis yang berkembang selama bulan-bulan pertama tahun ini. Segmen rumah menengah dan kecil justru menjadi motor penggerak utama, sementara pasar premium bergerak lebih hati-hati.
Rumah Kecil Menengah Jadi Penopang Utama
CEO sekaligus Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, memaparkan bahwa segmen rumah kecil dan menengah menjadi tulang punggung pasar properti nasional. Rumah tipe 54 meter persegi ke bawah tumbuh 0,3 persen secara kuartalan dan 1 persen secara tahunan.
“Segmen rumah kecil dan menengah menjadi penopang pertumbuhan pasar, didorong oleh keterjangkauan dan kebutuhan hunian dasar yang menjaga permintaan tetap stabil,” ujarnya dalam keterangan tertulis, Selasa (12/5).
Rumah tipe 121-200 meter persegi naik 0,5 persen dibanding kuartal sebelumnya. Permintaan hunian menengah tetap kokoh berkat terjaganya daya beli masyarakat kelas menengah.
Segmen Premium Tertekan Geopolitik dan Cuaca
Sebaliknya, rumah tipe besar 201 meter persegi ke atas mengalami koreksi 0,5 persen secara kuartalan dan 0,7 persen secara tahunan. Investor di segmen premium lebih berhati-hati mengingat ketegangan geopolitik global dan dampak cuaca ekstrem. Kenaikan suku bunga BI hingga 5,25% juga menjadi faktor penekan.
Di Jakarta Barat, harga rumah tipe kecil di Cengkareng dan Kembangan terkoreksi hingga minus 3 persen akibat banjir awal tahun. Jakarta Pusat juga mengalami tekanan di hampir semua segmen dengan Johar Baru turun 3 persen untuk tipe kecil dan Kemayoran turun 3 persen untuk tipe besar.
Namun, Jakarta Timur justru mencatat tren positif. Ciracas naik 3 persen untuk tipe 121-200 didukung aksesibilitas transportasi publik yang memadai.
Bodetabek dan Banten Catat Kenaikan Signifikan
Kawasan Bodetabek dan Banten menjadi bintang pertumbuhan pada kuartal pertama. Kabupaten Bekasi dan Kabupaten Tangerang masing-masing naik 4 persen untuk tipe 121-200, sementara Kota Tangerang Selatan dan Kota Tangerang masing-masing tumbuh 3 persen.
Pertumbuhan ini didorong oleh harga yang lebih terjangkau dibanding Jakarta serta konektivitas infrastruktur yang terus meningkat. Kawasan penyangga ibu kota semakin diminati pencari hunian yang mencari nilai lebih.
Pasar Sewa Justru Tumbuh Konsisten
Pasar sewa rumah nasional menunjukkan pertumbuhan positif di seluruh kategori bangunan pada kuartal pertama tahun ini. Tipe 55-120 naik 0,8 persen dan tipe 54 ke bawah naik 0,7 persen secara nasional, bahkan di tengah periode Ramadan dan Lebaran.
“Pasar sewa di beberapa kota di Indonesia juga masih memperlihatkan ketahanan dengan penurunan terbatas,” tegas Dayu Dara.
Pertumbuhan paling agresif terjadi pada segmen keluarga dengan tipe 55-120 tumbuh 2,6 persen dan tipe 201 ke atas naik 2,3 persen. Angka ini mencerminkan pemulihan permintaan hunian keluarga yang sejalan dengan berkembangnya kawasan ekonomi baru.
Daerah Tumbuh Beragam Berkat Infrastruktur
Di luar Jabodetabek, kota-kota kecil mencatat pertumbuhan berkat proyek infrastruktur strategis. Kota Cimahi di Jawa Barat naik 3 persen untuk tipe besar didorong konektivitas KA Feeder Whoosh, sementara Kabupaten Semarang tumbuh 3 persen berkat akses Tol Bawen-Yogyakarta.
Di Tangerang Raya, pertumbuhan sewa didorong ekspansi kawasan komersial dan penetapan BSD sebagai Kawasan Ekonomi Khusus. Pembukaan kampus dan rumah sakit internasional turut mendongkrak permintaan hunian di kawasan ini.
Di Jawa Timur, Kota Surabaya naik 2 persen untuk tipe kecil didorong akses jalan baru, sementara Malang naik 2 persen untuk tipe besar karena penerimaan mahasiswa baru. Denpasar tetap stabil kecuali tipe kecil yang turun 2 persen akibat kejenuhan dan kelebihan suplai.
Pasar Properti Nasional Mampu Bertahan dari Badai
Data kuartal pertama 2026 menggambarkan pasar properti yang mampu bertahan di tengah berbagai tekanan. Segmen menengah ke bawah tetap menjadi penopang utama, sementara pasar sewa terus tumbuh didukung aktivitas ekonomi di berbagai pusat pertumbuhan baru.
Ketahanan ini memberikan sinyal optimis bagi pelaku industri properti, meskipun pelemahan rupiah ke Rp17.863 sempat mengguncang pasar saham properti. Meskipun tantangan geopolitik dan cuaca ekstrem masih mengintai — seperti yang terlihat dalam laporan tiga tantangan besar program rumah subsidi 2026, fondasi pasar properti nasional terbukti cukup kokoh untuk menghadapi gejolak yang ada.
