Jakarta — Target pembangunan 350.000 unit rumah subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) tahun 2026 kembali dipertegas pemerintah. Namun di balik optimisme tersebut, sektor properti nasional menghadapi tiga tantangan besar yang mengancam kelancaran program perumahan rakyat.
Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono memastikan kuota FLPP tahun ini tetap berada di angka 350.000 unit sesuai kesepakatan antara pemerintah, pengembang, dan bank penyalur. Capaian tahun lalu yang mendekati 300.000 unit menjadi dasar keyakinan bahwa target tersebut bisa terpenuhi. Langkah ini sejalan dengan rencana perpanjangan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun yang tengah disiapkan pemerintah untuk semakin memperluas akses pemilikan rumah masyarakat berpenghasilan rendah.
SLIK OJK Jadi Bottleneck Utama
Tantangan pertama datang dari sisi regulasi perbankan. Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK kini menjadi penghambat utama penyaluran FLPP. Banyak calon pembeli rumah subsidi tercatat memiliki catatan kredit buruk karena terbiasa menggunakan paylater dan pinjaman online.
“Tantangannya itu SLIK OJK. Kalau ini tidak diselesaikan, makin sulit mencari masyarakat dengan catatan kredit yang lancar. Banyak yang terbiasa pakai paylater dan pinjol,” ungkap Ari.
Harga Material Meroket hingga 100 Persen
Tantangan kedua datang dari melonjaknya harga bahan bangunan. Penghentian izin tambang di Jawa Barat sejak pertengahan tahun lalu membuat harga material alam seperti pasir, batu kali, dan split mengalami lonjakan drastis. Kenaikan mencapai 50 persen hingga mendekati 100 persen.
Beton ready mix yang sebelumnya berada di kisaran Rp800.000-Rp900.000 per meter kubik kini menyentuh Rp1,1-1,2 juta dengan kondisi pasokan terbatas. Semen memang relatif stabil, namun pasir dan split menjadi barang langka akibat berhentinya operasional tambang.
“Kenaikannya bukan main. Ada yang di atas 50 persen, bahkan mendekati 100 persen. Batu kali untuk pondasi naik lebih dari 50 persen,” kata Ari.
Kondisi ini membuat margin pengembang tergerus habis. Klaim bahwa pengembang masih meraup laba Rp20-25 juta per unit rumah subsidi dinilai sudah tidak relevan. Ari mendesak pemerintah segera mereview harga FLPP agar sesuai dengan kenyataan biaya produksi. Tekanan biaya ini semakin diperparah dengan maraknya modus manipulasi data KPR oleh developer nakal yang mengancam stabilitas ekosistem perumahan nasional.
Lahan Sawah Dilindungi Bikin Investasi Mandek
Tantangan ketiga datang dari sektor pertanahan. Penghentian alih fungsi lahan membuat pengurusan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) semakin rumit. Banyak lahan yang sebelumnya mengantongi izin tiba-tiba masuk kategori lahan pertanian.
Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Joko Suranto mencatat ada 306 proyek dari 16 DPD yang terhambat karena masalah perizinan. Total nilai investasi yang terhambat mencapai Rp34,476 triliun.
“Oleh karena itu, kami telah berkoordinasi dengan berbagai kementerian dan berencana mengirimkan surat resmi untuk menyampaikan masalah ini. Jika seluruh DPD atau ditambah 21 DPD lagi mengirimkan laporan, potensi investasi yang terhambat bisa mencapai Rp 55 triliun, dengan lebih dari 30.000 tenaga kerja yang seharusnya terserap,” ujar Joko.
Bergeser ke Banten dan Luar Jawa
Dengan berhentinya izin tambang dan pengurusan lahan yang sulit di Jawa Barat, pengembang mulai mengalihkan fokus ke wilayah lain. Banten, Serang, dan Cilegon dinilai masih memiliki prospek positif. Jawa Barat yang selama ini menjadi tulang punggung produksi FLPP dengan pangsa 24,3 persen kini kehilangan posisi strategisnya.
Sementara itu, harga rumah yang makin tidak terjangkau mendorong pergeseran pola konsumsi generasi muda. Banyak yang beralih dari membeli ke menyewa, terutama di kawasan pinggiran Jakarta seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo. Ukuran rumah juga cenderung mengecil meski biaya yang dikeluarkan relatif sama. Pelemahan rupiah terhadap dolar AS turut memperparah kondisi ini karena mendorong kenaikan harga material bangunan impor.
Permintaan Apartemen Sewa dan Lahan Industri Melonjak
Di sisi lain, pasar apartemen sewa Jakarta mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Untuk tahun 2026, pasokan kumulatif diproyeksikan stabil di sekitar 10.400 unit dengan tingkat hunian meningkat ke kisaran 65-66 persen. Para ekspatriat yang bekerja di Indonesia menjadi salah satu penggerak utama permintaan.
Sektor lahan industri juga mengalami lonjakan permintaan yang signifikan. Pasokan kumulatif bertambah sekitar 60-80 hektare, sementara permintaan melonjak ke kisaran 190-200 hektare. Ketegangan dagang global mendorong pelaku industri asal China mencari basis produksi baru di Indonesia.
“Harga jual lahan industri relatif stabil di sekitar Rp 2,9 juta per meter persegi,” kata Martin Samuel Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia.
Tiga tantangan besar ini menegaskan bahwa program perumahan rakyat tidak bisa berjalan mulus tanpa penyelesaian masalah struktural. Regulasi perbankan, ketersediaan material, dan kemudahan lahan menjadi tiga pilar yang harus diperkuat agar target 350.000 unit rumah subsidi benar-benar tercapai di tahun 2026.
