Jakarta — Pasar properti Indonesia sedang mengalami fenomena langka. Di saat penjualan rumah menengah dan bawah merosot tajam, rumah mewah senilai puluhan miliar rupiah justru ludes terjual dalam hitungan hari. Kontradiksi ini mengungkap lapisan ekonomi yang semakin lebar di Tanah Air.
Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial di pasar primer turun 25,67% secara tahunan pada triwulan I-2026. Pelemahan terutama terjadi di segmen rumah menengah yang mulai terkena tekanan daya beli dan tingginya kehati-hatian konsumen. Fenomena ini sejalan dengan data yang menunjukkan lesunya pasar properti Banten dengan rumah Rp3 miliar sulit laku.
Rumah Mewah Tetap Laris Meski Ekonomi Lesu
Di BSD City dan Gading Serpong, Banten, kawasan premium justru menunjukkan performa berlawanan arus. Proyek-proyek hunian super mewah dengan harga fantastis tetap menjadi incaran pembeli kelas atas.
“Kalau di Banten ini agak anomali. Ada segmen atas di BSD dan Gading Serpong yang harganya belasan miliar sampai double digit,” ujar Ketua DPD AREBI Provinsi Vemby kepada CNBC Indonesia.
Fenomena ini membuat pasar properti kelas atas terlihat bergerak sendiri di tengah lesunya sektor residensial secara umum. Sejumlah proyek rumah mewah bahkan habis terjual hanya dalam waktu singkat setelah dipasarkan.
“Di Nava Park BSD bahkan sampai Rp 30 miliar, Rp 80 miliar. Itu malah cepat sold out Pak,” lanjutnya.
Keterbatasan Unit Jadi Faktor Utama
Menurut Vemby, salah satu faktor yang membuat rumah premium tetap diminati adalah jumlah unit yang memang sangat terbatas. Pengembang sengaja melepas produk secara eksklusif agar tetap menjaga nilai dan daya tarik pasar.
“Unitnya nggak banyak, paling belasan atau 20 unit. Jadi memang limited dan spesial,” kata dia.
Pembeli rumah premium biasanya sudah menunggu proyek tertentu sejak jauh hari. Ketika unit mulai dipasarkan, transaksi bisa langsung bergerak cepat meski kondisi ekonomi belum sepenuhnya stabil. Pasar ini berbeda dengan segmen menengah yang menjadi penopang utama pasar properti nasional.
“Cuman ya itu kan barang-barang gitu keluarnya sedikit-sedikit Pak, cuma setahun paling dua kali kadang-kadang gitu. Nah mungkin mereka ada apa ditunggu-tunggu jugalah gitu jadi ada niche market,” ujar Vemby.
Gejolak Ekonomi Lebih Terasa di Kelas Menengah
Kondisi ini sekaligus menunjukkan, gejolak ekonomi saat ini lebih terasa di kelompok menengah dibanding konsumen kelas atas. Pasar rumah premium dinilai masih ditopang pembeli dengan likuiditas kuat sehingga tidak terlalu sensitif terhadap perlambatan ekonomi.
“Kita juga sempat kaget kok market yang begini uangnya ada aja terus pembeliannya jalan,” sambungnya.
Berbeda dengan segmen premium, pasar rumah menengah justru mengalami perlambatan cukup terasa. Konsumen kini cenderung lebih berhitung sebelum membeli properti karena tekanan ekonomi dan tingginya biaya hidup. Kondisi ini berbanding terbalik dengan kinerja emiten properti yang terbelah antara yang melejit dan yang masih sakit-sakitan.
“Yang segmen lain, menengah sama bawah turun cukup banyak. Terutama segmen tengah yang paling banyak kena,” ujar Vemby.
Pola Pembelian Properti Berubah Drastis
Selain itu, pola pembelian properti juga mulai berubah dalam beberapa tahun terakhir. Investor yang dulu aktif memborong properti perlahan mulai berkurang dan digantikan pembeli untuk kebutuhan tempat tinggal.
“Kalau dulu investor banyak. Sekarang lebih banyak end user, jadi transaksinya nggak secepat dulu,” kata dia.
Fenomena anomali pasar properti ini menjadi sinyal penting bagi pengembang dan investor. Segmen premium membuktikan ketahanannya, sementara pasar menengah membutuhkan stimulus lebih kuat untuk bangkit dari keterpurukan.
