Jakarta — Segmen properti menengah di Banten sedang dilanda badai. Ratusan calon pembeli rumah senilai Rp2 miliar hingga Rp3 miliar memilih batal bertransaksi sepanjang kuartal I-2026. Data Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial di pasar primer anjlok 25,67% secara tahunan, berbalik dari kenaikan 7,83% pada kuartal IV-2025.
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Provinsi Banten, Vemby, mengungkapkan tekanan terbesar terjadi di kisaran harga Rp1,5 miliar hingga Rp4 miliar. Kawasan Serpong, BSD, dan Tangerang Selatan yang selama ini menjadi tulang punggung pasar properti Banten kini merasakan dampak paling parah.
Konsumen Turun Kelas, Transaksi Tertunda
Pola perilaku pembeli berubah drastis. Banyak calon pembeli yang sebelumnya membidik rumah Rp2-3 miliar akhirnya menurunkan target ke harga Rp1-1,5 miliar. Pasar menengah memang sedang jeblok, dan pergeseran demand ini mengubah lanskap kompetisi di pasar properti menengah.
“Jualannya menurun di tahun ini karena banyak kendala-kendala. Ekonomi juga lagi nggak bagus, banyak PHK atau pengurangan pekerja. Dari luar juga ada efek perang, harga minyak naik, inflasi naik, jadi orang lebih jaga-jaga dan menunda pembelian,” ujar Vemby kepada CNBC Indonesia, Senin (11/5/2026).
Omzet Agen Properti Merosot Hingga 30%
Penurunan transaksi tidak hanya dirasakan satu dua kantor agen. Mayoritas agen properti di wilayah Tangerang Raya mengalami kondisi serupa. Omzet rata-rata agen properti anjlok lebih dari 30% secara tahunan, meski beberapa kantor agen besar masih mencatat penjualan tinggi. Kondisi serupa juga terjadi di Balikpapan di mana penjualan rumah baru anjlok 55 persen.
“Kalau ngobrol sama teman-teman agen juga pada ngeluh memang turun dibanding tahun kemarin,” kata Vemby.
End User Mendominasi, Proses Transaksi Makin Panjang
Konsumen yang aktif saat ini didominasi pembeli akhir atau end user, bukan investor. Karakter pembeli seperti ini membuat proses transaksi menjadi lebih panjang karena calon pembeli cenderung membandingkan banyak pilihan sebelum membeli.
“Sekarang lebih banyak end user. Mereka lebih picky, lebih detail lihat lingkungan, harga, compare banyak properti lain. Jadi decision making-nya lebih panjang,” kata Vemby.
Pemandangan rumah dijual dengan embel-embel “Jual Cepat” kini marak terlihat di wilayah Tangerang Selatan. Banyak pemilik rumah yang terpaksa menjual asetnya dengan harga di bawah pasar demi mempercepat transaksi.
“Banyak calon pembeli yang menawarkan harga murah, tapi kita gak langsung kasih, kalau harganya masuk bisa jadi dilepas,” ungkap Sony, pemilik aset rumah di Tangsel.
Situasi ini menggambarkan tekanan berlapis yang menghantam pasar properti menengah. Harga properti residensial hanya tumbuh terbatas 0,62% secara tahunan, tidak cukup untuk menutupi biaya hidup yang terus merangkak naik. Konsumen semakin selektif, sementara pengembang dihadapkan pada dilema antara mempertahankan harga atau menarik pembeli dengan diskon. Pengembang rumah subsidi juga menghadapi tekanan serupa, meski optimistis skema KPR 40 tahun bisa menjadi penyelamat.
