Jakarta — Sektor properti Indonesia memasuki 2026 dengan dua kekuatan berlawanan. Di satu sisi, pemerintah menyiapkan stimulus besar-besaran untuk menjaga pertumbuhan. Di sisi lain, tekanan dari harga material yang melonjak hingga kebijakan perizinan lahan mengancam kelangsungan pasokan rumah, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) tetap menjadi tulang punggung program perumahan nasional. Kuota 350.000 unit FLPP untuk 2026 telah disepakati antara pemerintah, pengembang, dan bank penyalur. Target ini diyakini realistis mengingat realisasi tahun lalu mendekati 300.000 unit.
FLPP Jadi Penopang Utama, tapi Tantangan SLIK Semakin Berat
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mendorong penyaluran FLPP pada 2026 melampaui target yang telah ditetapkan. Ia menegaskan tidak ada alasan lagi untuk menunda realisasi program ini.
“Tahun depan saya harap target penyaluran FLPP harus tercapai, dan jika perlu, melampaui sasaran yang telah ditetapkan. Tidak ada alasan lagi untuk menunda. Lakukan konsolidasi, bergerak cepat, dan hadirkan lebih banyak terobosan agar program perumahan benar-benar dirasakan oleh rakyat,” kata Ara.
Ketua Umum Himperra Ari Tri Priyono menyebut bahwa program Kredit Usaha Rakyat (KUR) juga akan terus berjalan dengan plafon sekitar Rp130 triliun. Insentif PPN DTP dipastikan berlanjut hingga 2027. Namun, tantangan utama bukan pada daya beli melainkan regulasi perbankan.
“Tantangannya itu SLIK OJK. Kalau ini tidak diselesaikan, makin sulit mencari masyarakat dengan catatan kredit yang lancar. Banyak yang terbiasa pakai paylater dan pinjol,” ungkap Ari.
Masalah SLIK ini menjadi bottleneck baru yang menghambat penyaluran KPR subsidi. Banyak calon pembeli rumah yang sebenarnya memiliki penghasilan cukup, namun terbentur catatan kredit dari penggunaan pinjaman online. Program BTN yang telah menyalurkan 6 juta KPR untuk keluarga MBR menjadi bukti bahwa permintaan masih sangat tinggi meski terkendala regulasi.
Harga Material Melonjak, Biaya Konstruksi Rumah Subsidi Terpukul
Tekanan terbesar datang dari melonjaknya harga bahan bangunan, terutama di Jawa Barat dan Banten. Penghentian izin tambang sejak pertengahan tahun lalu membuat harga material alam seperti pasir, batu kali, dan split naik drastis.
“Kenaikannya bukan main. Ada yang di atas 50 persen, bahkan mendekati 100 persen. Batu kali untuk pondasi naik lebih dari 50 persen,” kata Ari.
Beton ready mix juga mengalami lonjakan signifikan. Harganya menyentuh Rp1,1-1,2 juta per meter kubik, naik dari sebelumnya Rp800.000-Rp900.000. Kondisi pasokan yang terbatas semakin memperparah situasi. Fenomena ini sejalan dengan tren harga material bangunan yang meroket 15 persen akibat rupiah lemah.
Kenaikan biaya ini membuat pengembang kesulitan menjaga Rencana Anggaran Proyek, terutama untuk rumah FLPP yang harganya sudah ditetapkan pemerintah. Margin pengembang tergerus habis. Fenomena serupa juga terjadi dalam kasus kenaikan harga rumah subsidi akibat fluktuasi rupiah.
“Tidak ada cara lain selain mendorong pemerintah untuk me-review harga FLPP. Klaim bahwa pengembang masih dapat laba Rp20-25 juta per unit itu sudah tidak relevan hari ini,” tegas Ari.
Situasi ini berdampak langsung pada kualitas bangunan. Pengembang terpaksa mengandalkan segmen komersial untuk menutup kerugian dari rumah subsidi.
Lahan Sawah Dilindungi Hambat Suplai Rumah
Selain perizinan tambang, tantangan besar lainnya datang dari kebijakan pertanahan. Penghentian alih fungsi lahan membuat pengurusan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) semakin sulit. Banyak lahan yang sebelumnya mengantongi izin tiba-tiba masuk kategori lahan pertanian.
Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Joko Suranto mengungkapkan, temuan terbaru menunjukkan ada 306 proyek dari 16 DPD yang terhambat karena masalah perizinan. Total nilai investasi yang terhambat mencapai Rp34,476 triliun.
“Oleh karena itu, kami telah berkoordinasi dengan berbagai kementerian dan berencana mengirimkan surat resmi untuk menyampaikan masalah ini. Jika seluruh DPD atau ditambah 21 DPD lagi mengirimkan laporan, potensi investasi yang terhambat bisa mencapai Rp55 triliun, dengan lebih dari 30.000 tenaga kerja yang seharusnya terserap,” ujar Joko.
Jawa Barat selama ini menjadi tulang punggung penyediaan rumah subsidi nasional. Sekitar 24,3 persen produksi FLPP berasal dari provinsi tersebut, sekaligus menjadi wilayah dengan backlog terbesar. Kebijakan perizinan yang ketat di provinsi ini membuat pengembang beralih ke Banten, Serang, dan Cilegon.
Gen Z Beralih ke Sewa, Apartemen Sewa Jakarta Kembali Bergairah
Perubahan pola konsumsi generasi muda juga ikut mewarnai pasar properti 2026. Harga rumah yang makin tidak terjangkau mendorong sebagian masyarakat, terutama generasi berikutnya, beralih dari membeli ke menyewa.
“Harga rumah yang makin tidak terjangkau mendorong sebagian masyarakat, terutama generasi berikutnya, beralih dari membeli ke menyewa. Tinggal di Jakarta dengan menyewa dianggap lebih efisien dari sisi waktu dan biaya transportasi,” ujar Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia, Martin Samuel Hutapea.
Pasar apartemen sewa Jakarta diproyeksikan stabil dengan pasokan kumulatif sekitar 10.400 unit dan tingkat hunian meningkat ke kisaran 65-66%. Skema sewa harian juga mulai ditawarkan untuk mengakomodasi wisatawan domestik dan ekspatriat.
Fenomena ini menciptakan peluang baru bagi pengembang yang selama ini fokus pada segmen penjualan. Konversi ruang kantor menjadi hotel, serviced apartment, hingga kampus menjadi tren yang mulai terlihat di kawasan CBD Jakarta.
Investor China Incar Lahan Industri Indonesia
Di segmen lahan industri, lonjakan permintaan dari pelaku industri China cukup signifikan. Ketegangan dagang global, termasuk dampak tarif impor Amerika Serikat, mendorong mereka mencari basis produksi baru di Indonesia.
Permintaan lahan industri melonjak ke kisaran 190-200 hektare, sementara pasokan kumulatif hanya bertambah 60-80 hektare. Harga jual lahan industri relatif stabil di sekitar Rp2,9 juta per meter persegi.
Sektor data center juga masih menjadi pendorong utama. Kawasan industri kini mulai bergeser ke Timur Jakarta hingga Jawa Tengah karena upah minimum yang lebih rendah, ketersediaan lahan luas, dan konektivitas Tol Trans Jawa.
Tantangan yang dihadapi sektor properti Indonesia di 2026 memang berat. Namun, dengan stimulus FLPP yang kuat dan adanya peluang di segmen apartemen sewa serta lahan industri, pasar masih punya peluang untuk tetap tumbuh meski dengan ritme yang lebih hati-hati.
