Jakarta — Pelemahan rupiah yang menembus level Rp17.500 per dolar AS memberikan pukulan telak bagi industri properti nasional. Biaya konstruksi rumah subsidi merangkak naik hingga 15 persen akibat lonjakan harga material bangunan yang tak terbendung. Tekanan ini memaksa banyak pengembang untuk mengubah strategi bisnis mereka, termasuk beralih ke model hunian yang lebih efisien.
Sekretaris Jenderal Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Deddy Indrasetiawan membeberkan dampak nyata tekanan kurs terhadap pembangunan hunian. Sejumlah pengembang daerah mengaku nyaris tak bisa bernapas karena margin proyek terus tergerus.
Kenaikan Biaya Konstruksi Mencekik Pengembang
Deddy menjelaskan, sebelum pelemahan rupiah terjadi, kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait tambang sudah lebih dulu menambah beban biaya. “Pada saat kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait tambang disetop, kami kena kenaikan Rp 4 juta per rumah. Sekarang dampak dari perang dan BBM, kenaikan material bangunan rata-rata 15%,” ujar Deddy kepada CNBC Indonesia.
Rumah subsidi tipe 35/60 yang selama ini menjadi segmen utama pengembang daerah paling terdampak. Biaya konstruksi yang membengkak memaksa pengembang mengencangkan ikat pinggang di tengah penjualan yang masih stagnan. Bahkan, ada pengembang yang mendesak pemerintah untuk menaikkan harga jual rumah subsidi demi menutup selisih biaya produksi.
Supplier Minta Bayar di Depan, Rebutan Material Alam
Situasi semakin rumit karena perubahan pola pembayaran dari pemasok bahan bangunan. Sejumlah supplier kini mewajibkan pembayaran di muka sebelum material dikirim, terutama untuk komoditas yang paling diperebutkan.
“Kenaikan material. Sudah gitu ada beberapa material harus bayar di depan baru kemudian dikirim. Kalau material alam pasti di depan dulu sekarang. Karena rebutan,” kata Deddy.
Beberapa bahan bangunan yang mengalami tekanan harga paling keras antara lain mebel dan keramik. Pelemahan rupiah membuat biaya material berbasis impor semakin berat karena nilai tukar yang terus merosot. Di sisi lain, fluktuasi harga BBM juga turut andil dalam memicu lonjakan biaya distribusi material ke proyek-proyek pembangunan.
Penjualan Rumah Stagnan, Daya Beli Belum Pulih
Meski biaya pembangunan terus melonjak, pasar properti residensial belum menunjukkan tanda pemulihan yang berarti. Penjualan rumah masih berada di level yang sama seperti tahun lalu karena daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih. Fenomena ini terjadi merata di berbagai kota, termasuk di kota-kota penyangga yang selama ini menjadi basis pengembang lokal.
“Penjualan hampir sama seperti tahun lalu, belum ada peningkatan signifikan,” ucap Deddy.
Deddy menegaskan, dampak pelemahan rupiah dan kenaikan harga BBM saling terkait erat. Kedua faktor tersebut terjadi secara bersamaan dan sama-sama mendorong lonjakan biaya pembangunan rumah di seluruh Indonesia.
“Ini nggak bisa kami pisahkan karena berbarengan dengan kenaikan BBM,” tegasnya.
Rupiah Catat Rekor Terlemah, Properti Tengah Ujian Berat
Berdasarkan data Refinitiv, rupiah ditutup melemah 0,49% ke posisi Rp17.490 per dolar AS pada perdagangan Selasa (12/5/2026). Level penutupan tersebut menjadi yang terlemah sepanjang sejarah rupiah.
Sepanjang sesi perdagangan, rupiah bahkan sempat menembus level psikologis Rp17.500 per dolar AS dan menyentuh titik terlemah intraday di posisi Rp17.525 per dolar AS.
Kondisi ini menciptakan dilema tersendiri bagi industri properti. Di satu sisi, biaya konstruksi terus membengkak. Di sisi lain, konsumen masih enggan membeli rumah baru karena harga jual yang juga ikut naik. Jalan keluar bagi pengembang dan pembeli rumah nampaknya masih panjang.
