Jakarta — Kurs dolar Amerika Serikat yang terus merangkak naik memberikan tekanan serius ke sektor perumahan Indonesia. Bukan cuma soal harga jual yang berpotensi melambung, tapi juga biaya konstruksi yang perlahan menggerus margin para pengembang. Pertanyaannya: seberapa besar dampaknya dan apa yang bisa dilakukan calon pembeli rumah saat ini?
Industri Manufaktur Jadi Titik Lemah Utama
Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto menjelaskan bahwa dampak langsung kenaikan dolar paling terasa di sektor manufaktur padat karya. Perusahaan-perusahaan yang memiliki pinjaman dalam denominasi dolar AS atau mengandalkan bahan baku impor kini berada di posisi sulit.
“Yang jelas itu dampak negatif atas kondisi kita. Kalau pada batas tertentu, ya 3 sampai 6 bulan kan mungkin mereka masih bisa nahan. Tapi kalau setelah itu bakal menjadi sesuatu yang agak bahaya kan begitu,” ujar Joko.
Artinya, harga semen, besi, kawat, hingga komponen pipa plastik yang sebagian besar bergantung pada impor berpotensi naik signifikan dalam hitungan bulan. Ancaman ini sejalan dengan prediksi para analis yang menyebut biaya material bangunan berpotensi meroket seiring pelemahan rupiah. Bagi calon pembeli yang sedang merencanakan bangun rumah sendiri, ini sinyal untuk segera mengunci harga material sebelum lonjakan terjadi.
Rumah Subsidi Paling Rentan, Mewah Relatif Aman
Joko memperjelas bahwa segmen yang paling terdampak adalah perumahan rakyat, termasuk rumah bersubsidi. Sementara itu, kelas atas relatif kebal karena memiliki daya beli tinggi dan pilihan fleksibel.
“Kalau komersil bisa berdampak, kalau yang tidak terdampak itu adalah mereka yang di level atas ya, rumah mewah ya. Yang tidak terdampak itu adalah level paling atas, karena mereka punya pilihan, punya daya dukung tinggi. Sedangkan kelas menengah kan tidak punya pilihan,” terang Joko.
Situasi ini menciptakan kesenjangan baru di pasar properti. Di satu sisi, rumah mewah tetap laku karena pembelinya tidak terpengaruh fluktuasi kurs. Di sisi lain, masyarakat berpenghasilan rendah yang selama ini mengandalkan skema subsidi justru menanggung beban paling berat. Fenomena ini sejalan dengan analisis yang menyebut rumah bersubsidi paling terancam oleh gelombang kenaikan dolar.
Pengembang Mulai Rasakan Dampak, Tapi Belum Signifikan
Ketua Umum Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas) Andriliwan Muhammad mengakui kenaikan harga bahan bangunan sudah mulai terasa di lapangan. Namun, dampaknya masih belum terlalu besar karena stok material di gudang masih cukup banyak.
“Oh udah terasa. Sudah terasa kenaikan bahan-bahan bangunan. Tapi itu masih sebagian ya, belum terasa banget lah,” kata Andre.
Andre memperingatkan bahwa jika pemerintah tidak mengantisipasi kenaikan dolar dalam tiga bulan ke depan, dampaknya bisa jauh lebih besar. Persediaan bahan bangunan yang ada saat ini tidak akan bertahan selamanya, dan ketika pasokan baru harus dibeli dengan kurs yang lebih tinggi, biaya konstruksi akan melonjak otomatis.
Apa Yang Bisa Dilakukan Calon Pembeli Sekarang?
Situasi ini memberikan beberapa pelajaran penting bagi calon pembeli rumah:
Pertama, jika sudah berniat membeli rumah atau membangun, pertimbangkan untuk membeli material dalam waktu dekat sebelum harga benar-benar naik. Banyak toko bangunan masih menjual dengan harga lama karena stok sebelum kenaikan kurs.
Kedua, bandingkan penawaran KPR dari beberapa bank. Meski BI Rate sudah naik ke 5,25%, beberapa bank masih menawarkan suku bunga kompetitif untuk menarik debitur. Jangan terburu-buru mengambil tawaran pertama.
Ketiga, perhatikan skema cicilan yang tersedia. Pemerintah saat ini sedang menyiapkan program tenor cicilan rumah subsidi hingga 40 tahun untuk meringankan beban masyarakat berpenghasilan rendah. REI optimistis skema KPR 40 tahun bisa menjadi solusi bagi mereka yang kesulitan mengakses hunian. Dengan tenor lebih panjang, cicilan bulanan bisa turun signifikan.
Keempat, pertimbangkan rumah di kawasan yang belum terlalu terpengaruh kenaikan harga. Beberapa daerah penyangga Jakarta masih menawarkan harga yang lebih terjangkau dibanding kawasan elite.
Komitmen Pengembang Tetap Jalan
Meski menghadapi tantangan berat, para pengembang menyatakan tetap berkomitmen mendukung program pemerintah membangun 3 juta rumah. Andre menegaskan bahwa kenaikan dolar tidak akan mempengaruhi semangat pengembang untuk terus membangun hunian terjangkau bagi masyarakat.
“Tapi bagi kami, dengan kenaikan dolar itu tidak akan mempengaruhi semangat kami untuk mendukung program 3 juta rumah. Apalagi dengan adanya tenor 40 tahun. Kami berupaya untuk memenuhi program pemerintah tersebut,” ujarnya.
Situasi pasar properti saat ini memang penuh ketidakpastian. Namun bagi mereka yang benar-benar membutuhkan hunian, justru momentum ini bisa menjadi waktu yang tepat untuk bertindak — sebelum harga benar-benar bergerak lebih jauh. Kuncinya ada pada perencanaan matang dan keputusan yang tepat waktu.
