Jakarta — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia sebesar 50 basis poin berpotensi memperparah kondisi pasar properti Batam yang sedang lesu. Kota industri itu mengalami oversupply di segmen menengah bawah, sehingga sentuhan kecil dari kenaikan bunga sudah cukup menggoyahkan kepercayaan calon pembeli. Dampak serupa juga dirasakan di pasar nasional, sebagaimana pernah dibahas dalam analisis dampak BI Rate naik terhadap cicilan KPR.
Ketua Ikatan Sarjana Ekonomi Indonesia (ISEI) Cabang Batam, Suyono Saputra, memprediksi dampak kenaikan suku bunga tidak akan terasa merata di seluruh segmen properti. Namun, rumah tapak kelas menengah bawah menjadi yang paling rentan karena sangat bergantung pada skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
“Iya, dampaknya pasti ada. Kenaikan BI-Rate bisa memicu biaya dana bank naik, lalu diteruskan ke bunga KPR. Dalam kondisi pasar Batam yang sekarang mengalami oversupply di segmen menengah bawah, kenaikan bunga 0,5 persen saja sudah cukup membuat calon pembeli menunda keputusan,” kata Suyono kepada Batam Pos, Senin (25/5).
Ketergantungan Tinggi pada KPR Bikin Batam Rentan
Pasar properti Batam saat ini masih sangat bergantung pada pembiayaan perbankan. Sekitar 60 hingga 75 persen transaksi pembelian rumah di kota itu menggunakan fasilitas KPR, terutama bagi pekerja industri dan keluarga muda. Ketergantungan ini mirip dengan kondisi nasional di mana BTN telah menyalurkan 6 juta KPR subsidi untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah memiliki rumah.
Sementara itu, pembelian secara tunai atau menggunakan skema pembiayaan lain diperkirakan hanya berada di kisaran 20 hingga 30 persen dan relatif tidak terlalu sensitif terhadap perubahan suku bunga.
“Kondisi ini membuat pasar properti Batam cukup rentan terhadap perubahan bunga kredit,” ujarnya.
Simulasi Kenaikan Cicilan yang Bikin Deg-degan
Suyono menjelaskan, dampak kenaikan BI-Rate umumnya mulai terasa terhadap bunga KPR dalam rentang tiga hingga enam bulan setelah kebijakan diumumkan. Jika BI-Rate naik sebesar 50 basis poin, bank diperkirakan akan menyesuaikan bunga KPR sekitar 30 hingga 50 bps.
Simulasi KPR rumah senilai Rp500 juta dengan tenor 15 tahun menunjukkan perbedaan signifikan. Saat bunga KPR berada di angka 6,5 persen, cicilan bulanan berada di kisaran Rp4,37 juta. Namun ketika bunga naik menjadi 7 persen, cicilan meningkat menjadi sekitar Rp4,59 juta per bulan. Kenaikan Rp220 ribu per bulan mungkin terdengar kecil, tapi bagi pekerja bergaji UMR Batam, angka itu setara dengan biaya makan selama seminggu penuh.
Developer Batam Diprediksi Tahan Ekspansi
Kenaikan suku bunga acuan diperkirakan membuat pengembang properti di Batam menahan ekspansi proyek baru. Mereka lebih memilih fokus menghabiskan stok rumah yang sudah tersedia sebelum meluncurkan proyek baru. Fenomena ini juga terjadi di kota-kota besar lain, di mana Gen Z semakin terjebak harga properti yang melambung.
Kondisi ini menjadi tantangan tersendiri bagi program 3 juta rumah yang dicanangkan pemerintah. Batam sebagai salah satu kota industri strategis justru menghadapi perlambatan di tengah kebutuhan hunian yang masih tinggi bagi pekerja migran dari berbagai daerah.
Para pekerja industri yang menjadi target utama hunian subsidi kini harus menunggu lebih lama untuk mewujudkan kepemilikan rumah. Sementara itu, pengembang lokal berupaya bertahan dengan strategi diskon dan promo cicilan ringan untuk menarik minat pembeli di tengah tekanan suku bunga yang terus naik.
Situasi ini menggarisbawahi pentingnya kebijakan fiskal yang proaktif dari Pemerintah Kota Batam. Pembebasan PBB untuk rumah dengan NJOP hingga Rp120 juta menjadi langkah awal yang perlu diperluas cakupannya agar daya beli masyarakat berpenghasilan rendah tetap terjaga.
