Jakarta — Generasi Z Indonesia menghadapi krisis perumahan yang semakin parah. Harga properti di pusat kota terus melambung, sementara gaji mayoritas anak muda masih stagnan di angka UMR. Kondisi ini membuat impian memiliki rumah menjadi semakin jauh dari jangkauan.
Center of Economic and Law Studies (CELIOS) dalam laporan Ketimpangan Ekonomi Indonesia 2026 mengungkap fakta yang mengkhawatirkan. Segelintir elit yang menguasai lahan mendorong harga properti naik jauh lebih cepat dari pendapatan generasi muda.
Harga Tanah Dikuasai Segelintir Orang
CELIOS mencatat bahwa tanah sebagai komponen utama harga rumah banyak dikuasai kalangan tertentu yang memiliki akses izin, konsensi, hingga modal besar. Kepemilikan ini sering tidak diimbangi pajak yang proporsional.
“Kepemilikan ini sering tidak diimbangi pajak yang proporsional, sehingga tanah ditimbun dan dispekulasikan, mendorong harga properti naik jauh lebih cepat dari pendapatan generasi muda,” tulis CELIOS dalam laporannya.
Akibatnya, masalah utama bukan sekadar ketidakmampuan membeli rumah. Akses terhadap tanah sudah dikuasai pihak tertentu, sementara harga properti terus merangkak naik. Generasi muda terpaksa tinggal semakin jauh dari pusat aktivitas ekonomi.
Cicilan KPR Mencekik Gaji UMR
Sebagai gambaran, harga rumah baru di Jakarta saat ini berkisar di atas Rp1 miliar. Program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan uang muka 10% dan bunga berjenjang menghasilkan cicilan bulanan mencapai Rp7 jutaan.
Artinya, untuk membeli rumah tersebut minimal penghasilan anak muda harus sekitar Rp20 juta per bulan. Bagi pekerja bergaji UMR Jakarta, rumah di pusat aktivitas ekonomi menjadi mimpi yang mustahil diwujudkan.
Bahkan opsi rumah di kota satelit seperti Bekasi, Tangerang, Tangerang Selatan, dan Depok pun masih relatif mahal. Harga rumah di kawasan tersebut berkisar Rp400 juta hingga Rp1 miliar tergantung luas bangunan.
Dengan cicilan flat sekitar Rp2 jutaan dan floating rate mencapai Rp4 jutaan, anak muda minimal membutuhkan penghasilan Rp8-Rp10 juta agar kondisinya ideal untuk memiliki hunian di kota satelit.
Rumah Subsidi Pun Masih Di Luar Jangkauan
Kondisi semakin ironis ketika melihat rumah subsidi seharga Rp166-185 juta. Dengan uang muka 1-5% dan bunga sekitar 5%, cicilannya tetap menyerap 31-35% gaji UMR bulanan. Bagi pekerja bergaji Rp2,2 juta, porsi cicilan bisa mencapai 48% dari total penghasilan.
CELIOS menegaskan bahwa rumah adalah kebutuhan dasar setara pangan dan kesehatan. Kepemilikan rumah menjadi kunci akses pendidikan, pekerjaan, dan stabilitas hidup bagi generasi muda.
“Rumah adalah kebutuhan dasar setara pangan dan kesehatan, sekaligus kunci akses pendidikan, pekerjaan, dan stabilitas hidup. Bagi generasi muda, kepemilikan rumah juga berarti kemandirian, kesiapan berkeluarga, serta alat akumulasi aset, bahkan menjadi jaminan sosial di tengah sistem perlindungan yang lemah,” kata CELIOS.
Dampak Jarak Tempat Tinggal dari Pusat Ekonomi
Ketika generasi muda memilih rumah lebih murah di pinggiran kota, konsekuensinya tidak ringan. Jarak antara tempat tinggal dan pusat aktivitas ekonomi menjadi jauh lebih panjang dari idealnya.
Perjalanan rumah ke kantor yang seharusnya hitungan menit jika berada di pusat kota, harus ditempuh berjam-jam di jalanan. Biaya transportasi pun membengkak dan menggerus arus dana pribadi semakin dalam.
Kondisi ini menciptakan paradoks: rumah terjangkau ada, tetapi biaya hidup akibat jarak justru lebih besar daripada cicilan yang bisa dihemat. Generasi muda terjebak dalam siklus yang tidak menguntungkan.
Tren Properti Terus Dorong Harga Naik
Pasar properti Indonesia terus mencatat tren kenaikan harga yang konsisten. Data menunjukkan bahwa harga properti residensial tumbuh 0,62% di triwulan I 2026. Angka ini mengindikasikan bahwa tekanan harga belum menunjukkan tanda melambat.
Sementara itu, skema Rent to Own untuk pekerja informal siap diluncurkan pemerintah. Program ini menjadi harapan baru bagi mereka yang selama ini kesulitan mengakses KPR konvensional.
Di sisi lain, tren Gen Z yang mulai melirik rumah bekas juga menunjukkan pergeseran perilaku konsumen. Pasar sekunder menjadi alternatif ketika rumah baru di luar jangkauan.
Pemerintah juga sedang mengkaji perpanjangan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun. KPR subsidi tenor 40 tahun yang sedang dibahas berpotensi menurunkan cicilan hingga Rp773 ribu per bulan.
Tanpa intervensi kebijakan yang lebih agresif untuk mengendalikan harga tanah dan properti, mimpi generasi Z memiliki rumah di pusat kota akan tetap menjadi angan-angan belaka. Kesenjangan antara harga properti dan kemampuan finansial anak muda terus melebar dari tahun ke tahun.
