Jakarta — Arus modal asing dari China semakin agresif mengincar lahan industri di Indonesia. Permintaan lahan pabrik dari pelaku industri Negeri Tembok Rokok itu melonjak drastis, mendorong harga lahan di kawasan strategis meroket dan menciptakan tekanan baru bagi sektor properti nasional.
Data terbaru dari konsultan properti Leads Property menunjukkan, permintaan lahan industri di Indonesia mencapai 190 sampai 200 hektare pada semester pertama 2026. Angka itu jauh melampaui pasokan kumulatif yang hanya bertambah sekitar 60 hingga 80 hektare. Ketimpangan supply-demand ini membuat harga jual lahan industri stabil di sekitar Rp2,9 juta per meter persegi.
Ketegangan Dagang Global Pendorong Utama
Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia, Martin Samuel Hutapea, mengungkapkan ketegangan dagang global menjadi pendorong utama fenomena ini. Kebijakan tarif impor Amerika Serikat yang agresif memaksa pelaku industri asal China mencari basis produksi baru di luar negeri.
“Pelaku industri asal China mencari basis produksi baru di Indonesia. Opsi yang dipilih beragam, mulai dari pabrik sewa untuk jangka pendek hingga akuisisi lahan untuk jangka panjang,” ungkap Martin.
Kondisi ini memiliki dampak langsung terhadap pasar properti hunian. Seperti dilansir dalam analisis milenial Indonesia yang terancam gagal punya rumah, harga hunian yang terus naik memaksa generasi muda beralih dari membeli ke menyewa.
Bukan Hanya Pabrik, Data Center juga Merebut Lahan
Tren ini bukan terbatas pada sektor manufaktur semata. Data center skala menengah hingga hyperscale juga tetap membidik kawasan industri untuk lokasi operasional mereka. Sementara data center skala mikro hingga small scale justru mengincar lahan di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta.
Batam menjadi salah satu kota yang paling potensial karena kedekatannya dengan Singapura. Namun Martin memperingatkan penyerapan kapasitas masih menjadi tantangan di kota tersebut.
Pergeseran ke Timur Jakarta dan Jawa Tengah
Fenomena rebutan lahan industri ini juga mendorong pergeseran lokasi pembangunan pabrik. Kawasan industri kini mulai bergeser dari Jabodetabek menuju Timur Jakarta hingga Jawa Tengah. Subang, Batang, dan Kendal menjadi contoh nyata pergeseran ini.
Tiga faktor utama mendorong pergeseran tersebut: upah minimum yang lebih rendah, ketersediaan lahan luas dan murah, serta konektivitas Tol Trans Jawa yang memadai. Kombinasi ketiga elemen ini membuat kawasan di luar Jawa Barat semakin menarik bagi investor properti industri.
Tantangan perizinan juga masih menghantui sektor properti. Data menunjukkan 306 proyek perumahan senilai Rp34,5 triliun terjebak hambatan perizinan, yang memperparah ketersediaan suplai hunian di tengah tingginya permintaan.
Pasar Perkantoran Jakarta: Flight-to-quality Menguat
Sementara lahan industri menjadi rebutan, pasar perkantoran Jakarta menunjukkan tren yang berbeda. Pasokan kumulatif tercatat stabil di level 11,6 juta meter persegi, sementara permintaan naik terbatas di kisaran 8.000 hingga 15.000 meter persegi. Harga sewa kotor masih stabil di sekitar Rp299 ribu per meter persegi per bulan.
Fenomena flight-to-quality semakin terlihat, di mana tenant di luar CBD berpindah ke gedung berkualitas di kawasan CBD. Sektor keuangan, logistik, IT, FMCG, dan jasa keuangan menjadi pendorong utama permintaan.
“Tidak adanya pasokan baru di CBD membuat pasar mulai bergerak ke arah landlord market, terutama di SCBD,” jelas Martin.
Dampak terhadap Harga Rumah Masyarakat
Peningkatan harga lahan industri ini memiliki efek berantainya terhadap harga properti hunian. Tekanan harga yang tidak sejalan dengan pertumbuhan pendapatan masyarakat turut mendorong pergeseran lokasi hunian terjangkau ke kawasan pinggiran Jakarta seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo.
Ukuran rumah juga cenderung semakin kecil meski biaya yang dikeluarkan relatif sama dibanding beberapa tahun lalu. Kondisi ini memicu perubahan pola konsumsi generasi muda, di mana sebagian masyarakat beralih dari membeli ke menyewa.
“Harga rumah yang makin tidak terjangkau mendorong sebagian masyarakat, terutama generasi berikutnya, beralih dari membeli ke menyewa. Tinggal di Jakarta dengan menyewa dianggap lebih efisien dari sisi waktu dan biaya transportasi,” tambah Martin.
Situasi ini semakin diperparah dengan fakta bahwa hampir 70% warga Indonesia membeli rumah menggunakan KPR, namun penjualan properti justru anjlok 25 persen. Ketimpangan antara tingginya kebutuhan hunian dengan keterbatasan daya beli menjadi tantangan utama yang harus dijawab oleh seluruh pemangku kepentingan di sektor properti nasional.
