Jakarta — Rumah mewah senilai puluhan miliar rupiah di kawasan BSD City, Tangerang, ludes terjual meski pasar properti nasional sedang lesu. Fenomena ini memperlihatkan jurang tajam antara segmen premium dan menengah di industri properti Indonesia.
Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial di pasar primer anjlok 25,67% secara tahunan pada kuartal I-2026. Penurunan signifikan ini mengerek kekhawatiran pelaku industri tentang nasib pasar perumahan di tengah tekanan ekonomi.
Namun di tengah grafik yang menurun, segmen super premium justru menunjukkan tren berlawanan arah. Proyek hunian elit di kawasan Nava Park BSD, Tangerang, terbukti mampu menarik minat konsumen kelas atas meski dibanderol mulai Rp30 miliar hingga Rp80 miliar per unit.
Segmen Penjualan Premium Tidak Mewakili Pasar Secara Utuh
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, menegaskan penjualan rumah mewah bukan ukuran kesehatan pasar properti secara keseluruhan. Jumlah unit premium yang terjual sangat terbatas dan tidak mencerminkan kondisi pasar secara menyeluruh.
“Ini Rp80 Miliar karena kayaknya viral ya, tapi unitnya mungkin nggak sampai 1% dari semua pengembangan, cuma 14 unit doang. Jadi itu nggak menggambarkan market seluruhnya,” ujar Milda dalam media briefing Jakarta Property Market Update di Gedung Bursa Efek Indonesia, Selasa (12/5/2026).
Milda menjelaskan karakter pembeli premium sangat berbeda dari segmen menengah. Mereka memiliki fleksibilitas lebih tinggi dalam mengalokasikan dana investasi dan tidak terlalu terpengaruh oleh pelemahan daya beli masyarakat luas.
“Kalau untuk kelas itu mereka untuk investasi akan lebih fleksibel di mana pun,” katanya.
Reputasi Pengembang Jadi Penentu Utama
Faktor reputasi pengembang menjadi pertimbangan krusial bagi konsumen kelas atas. Milda menyebut kepercayaan terhadap kualitas pembangunan menjadi alasan utama rumah premium tetap diminati meski kondisi ekonomi belum sepenuhnya pulih.
“Mereka melihat dalam suatu township itu apakah memang produk itu bagus bagi mereka sebagai investasi,” ujar Milda. “Mungkin developer juga meyakinkan secara kualitas pembangunan juga bagus sehingga mereka merasa bahwa investasi dengan angka segitu masih worth it bagi mereka.”
Banten Jadi Anomali Pasar Properti Nasional
Ketua DPD AREBI Provinsi Banten, Vemby, mengonfirmasi bahwa kawasan elite BSD dan Gading Serpong masih menjadi incaran utama konsumen kelas atas. Sejumlah proyek premium di wilayah ini disebut cepat habis terjual meski harga selangit.
“Kalau di Banten ini agak anomali. Ada segmen atas di BSD dan Gading Serpong yang harganya belasan miliar sampai double digit,” ujar Vemby.
Vemby menambahkan proyek hunian premium di Nava Park BSD bahkan mampu terserap pasar dalam waktu singkat meski dibanderol hingga puluhan miliar rupiah. “Di Nava Park BSD bahkan sampai Rp 30 miliar, Rp 80 miliar. Itu malah cepat sold out Pak,” katanya.
Pasar Properti Terbelah Dua Arah
Kondisi ini memperlihatkan polarisasi pasar properti Indonesia yang semakin tajam. Segmen menengah dan menengah bawah menghadapi tekanan berat dari kenaikan suku bunga dan melemahnya rupiah, sementara segmen premium terus bergairah berkat daya beli investor kelas atas yang resilien.
Bagi calon pembeli rumah di segmen menengah, situasi ini menuntut strategi lebih cermat. Memantau tren suku bunga, memanfaatkan program subsidi pemerintah, dan mempertimbangkan lokasi di pinggiran kota menjadi opsi yang perlu dievaluasi secara seksama.
Sementara itu, pelaku industri properti dituntut untuk terus berinovasi dalam menghadirkan produk yang sesuai dengan kebutuhan dan daya beli masyarakat luas, bukan hanya mengandalkan segmen premium yang jumlahnya terbatas.
