Jakarta — Pelemahan rupiah terhadap dolar AS yang berkepanjangan mendorong pengembang properti Indonesia mengubah strategi bisnis secara fundamental. Alih-alih membangun rumah tapak konvensional, tren hunian vertikal di kawasan transit-oriented development (TOD) diprediksi bakal merajai pasar properti nasional dalam waktu dekat.
Kenaikan biaya konstruksi dan harga lahan yang terus melonjak memaksa pengembang mencari efisiensi baru. Solusinya? Membangun apartemen dan kondominium bertingkat di sekitar stasiun MRT, LRT, maupun KRL agar harga jual tetap terjangkau bagi konsumen.
Biaya Konstruksi Naik, Pengembang Beralih ke Hunian Vertikal
Milda Abidin, Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, menjelaskan bahwa pengembang kini lebih memilih membangun hunian vertikal di kawasan pusat bisnis atau township besar. Alasannya sederhana: biaya pembangunan bisa dibagi ke lebih banyak unit dalam satu kawasan, sehingga tidak langsung menaikkan harga jual secara drastis.
“Kalau misalnya produknya itu ada di CBD-nya mereka, biasanya mereka bangunnya lebih kepada high-rise residential, artinya vertikal,” kata Milda di Gedung Bursa Efek Indonesia (BEI), Selasa (2/5/2026).
Selain efisiensi konstruksi, strategi ini juga berkaitan dengan harga tanah yang terus meningkat, terutama di kawasan perkotaan dan pusat bisnis. “Cost untuk bangunnya juga naik tapi tidak signifikan. Kemudian pemakaian lahannya juga tidak besar karena harga lahan juga mahal,” sebutnya.
Konsep TOD Jadi Incaran Utama Pengembang
Pengembang kini semakin memperhatikan arah pengembangan tata ruang dan konektivitas transportasi berbasis rel. Konsep transit-oriented development atau TOD menjadi primadona karena dinilai mampu memangkas biaya mobilitas masyarakat secara signifikan.
“Kita lihat sekarang peta RTR maupun tata ruang wilayah dan kota itu sudah berbasis infrastruktur rel. Terutama berbasis rel karena cost-nya cukup bisa menekan transportasi,” ungkap Milda.
Efisiensi biaya transportasi tersebut dapat dialihkan masyarakat untuk membayar cicilan hunian, terutama apartemen dan kondominium di kawasan penyangga kota besar. “Ini yang diharapkan developer, dengan adanya moda transportasi ini biaya transportasi bisa terkonversi untuk membeli cicilan kondominium,” katanya.
Tren ini sejalan dengan prediksi Wamen PKP tentang urbanisasi 80% pada 2045 yang mendorong Indonesia hidup vertikal.
Segmen Menengah Digeser ke Pinggiran Kota
Sementara untuk segmen residensial yang menyasar masyarakat menengah, pengembang mulai menggeser proyek ke wilayah pinggiran kota agar harga tetap terjangkau bagi konsumen. “Kalau untuk residensial supaya tetap affordable bagi pembelinya, mereka bangunnya dalam satu kawasan tapi agak lebih di pinggir,” kata Milda.
Tren ini menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia sedang bertransformasi menuju model yang lebih efisien dan terintegrasi dengan infrastruktur transportasi massal. Pengembang yang mampu membaca peluang ini berpotensi besar mendominasi pasar di tahun-tahun mendatang.
