Jakarta — Pasar properti residensial Indonesia memasuki fase yang penuh tekanan di awal 2026. Data Bank Indonesia dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) menunjukkan penjualan di pasar primer anjlok 25,67% secara year-on-year pada kuartal I-2026. Angka ini berbanding terbalik dengan pertumbuhan 7,83% yang tercatat di kuartal IV-2025.
Sementara itu, laba emiten properti Indonesia kini terbelah, ada yang melejit dan ada yang masih sakit-sakitan. Harga properti residensial hanya mengalami kenaikan terbatas sebesar 0,62% year-on-year. Kombinasi penjualan yang merosot dan harga yang stagnan menciptakan situasi yang sulit bagi pelaku industri properti, khususnya di segmen menengah.
Segmen Menengah Paling Terdampak
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Provinsi Banten, Vemby, mengungkapkan bahwa perlambatan penjualan paling terasa di segmen rumah menengah dengan kisaran harga Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar. Kawasan Serpong, BSD, dan Tangerang Selatan menjadi area yang paling merasakan dampaknya.
“Yang paling kena parah itu segmen tengah. Jadi kalau di Banten atau Serpong, BSD itu range Rp 1,5 miliar sampai Rp 3-4 miliar cukup banyak kena dampaknya,” ujar Vemby kepada CNBC Indonesia.
Vemby menjelaskan bahwa tekanan ekonomi domestik dan gejolak global menjadi pendorong utama perlambatan ini. Banyak calon pembeli yang sebelumnya membidik rumah seharga Rp 2-3 miliar akhirnya turun kelas ke properti dengan harga lebih rendah.
“Kalau lihat sekarang, yang tadinya cari rumah Rp 2-3 miliar jadi turun ke Rp 1 sampai Rp 1,5 miliar. Jadi demand-nya pindah ke situ,” lanjutnya.
Agen Properti Mengeluh Omzet Merosot
Penurunan transaksi tidak hanya dirasakan oleh segelintir kantor agen. Menurut Vemby, mayoritas agen properti di wilayah Tangerang Raya mengalami kondisi serupa. Rata-rata penurunan omzet agen properti bisa mencapai lebih dari 30% secara tahunan. Kondisi ini sejalan dengan temuan bahwa hampir 70% warga beli rumah pakai KPR, namun penjualan properti justru anjlok 25%.
“Kalau ngobrol sama teman-teman agen juga pada ngeluh memang turun dibanding tahun kemarin,” kata Vemby.
Meski begitu, penurunan tidak merata. Beberapa kantor agen besar masih mencatat penjualan yang relatif tinggi, meskipun tren keseluruhan menunjukkan perlambatan signifikan. Situasi ini diperparah oleh biaya konstruksi rumah yang melonjak 15%, membuat pengembang terjebak antara rugi dan sepi pembeli.
End User Dominasi, Keputusan Beli Makin Lambat
Di tengah perlambatan pasar, Vemby melihat bahwa konsumen yang aktif saat ini didominasi oleh pembeli akhir atau end user, bukan investor. Karakter pembeli ini membuat proses transaksi menjadi lebih panjang karena calon pembeli cenderung lebih selektif dan membandingkan banyak pilihan sebelum memutuskan.
“Sekarang lebih banyak end user. Mereka lebih picky, lebih detail lihat lingkungan, harga, compare banyak properti lain. Jadi decision making-nya lebih panjang,” kata Vemby.
Pemandangan rumah dijual dengan embel-embel “Jual Cepat” kini semakin marak terlihat di wilayah Tangerang Selatan. Banyak pemilik properti yang bersedia melepas asetnya dengan harga lebih rendah demi mempercepat proses penjualan.
“Banyak calon pembeli yang menawarkan harga murah, tapi kita gak langsung kasih, kalau harganya masuk bisa jadi dilepas,” kata Sony, pemilik rumah di Tangerang Selatan.
Antisipasi dan Strategi Pengembang
Kondisi ini memaksa pengembang dan agen properti untuk menyesuaikan strategi. Segmen affordable housing atau hunian terjangkau justru mendapat perhatian lebih karena permintaan yang bergeser ke bawah. Sementara segmen premium masih relatif stabil karena tidak terlalu terpengaruh fluktuasi ekonomi kelas menengah.
Para pelaku pasar properti berharap kondisi ini bersifat sementara. Namun, jika tekanan ekonomi terus berlanjut, bukan tidak mungkin penurunan penjualan akan semakin dalam di sisa tahun 2026.
