Jakarta — Pelemahan rupiah terhadap dolar AS dan melonjaknya biaya konstruksi memaksa pengembang properti nasional mengubah strategi bisnis. Alih-alih tetap membangun hunian tapak, kini tren beralih ke apartemen dan kondominium di kawasan transit oriented development atau TOD.
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, membenarkan pergeseran ini. Para pengembang kini lebih memilih membangun hunian vertikal di kawasan pusat bisnis atau CBD ketimbang rumah tapak di lahan seluas sama. Perkembangan infrastruktur transportasi berbasis rel seperti perpanjangan LRT Jakarta turut memperkuat tren ini.
Harga Tanah Jadi Pemicu Utama Perubahan Strategi
Biaya pembangunan naik, tapi tidak terlalu signifikan. Yang justru menekan adalah harga tanah yang terus merangkak naik, terutama di kawasan perkotaan dan pusat bisnis. Pengembang menyiasatinya dengan membangun hunian vertikal agar biaya lahan bisa dibagi ke lebih banyak unit.
“Cost untuk bangunnya juga naik tapi tidak signifikan. Kemudian pemakaian lahannya juga tidak besar karena harga lahan juga mahal,” kata Milda di Gedung Bursa Efek Indonesia (BEI).
Strategi ini sekaligus menjaga harga jual tetap terjangkau. Dengan mengembangkan high-rise residential di satu kawasan, pengembang bisa menekan biaya per unit tanpa mengorbankan margin keuntungan.
Konsep TOD Makin Jadi Incaran Pengembang
Tren terbaru yang makin mengemuka adalah pembangunan hunian di kawasan TOD. Konsep ini mengintegrasikan perumahan dengan infrastruktur transportasi berbasis rel, mulai dari MRT, LRT, hingga KRL.
Milda menjelaskan peta Rencana Tata Ruang wilayah dan kota kini sudah berbasis infrastruktur rel. Pengembang membaca peluang ini sebagai cara menekan biaya mobilitas masyarakat sekaligus menambah nilai jual properti.
“Kita lihat sekarang peta RTR maupun tata ruang wilayah dan kota itu sudah berbasis infrastruktur rel. Terutama berbasis rel karena cost-nya cukup bisa menekan transportasi,” ujarnya.
Biaya Transportasi Dialihkan ke Cicilan Hunian
Logika di balik tren TOD cukup sederhana. Efisiensi biaya transportasi yang diperoleh masyarakat dari penggunaan MRT, LRT, atau KRL bisa dialihkan untuk membayar cicilan apartemen atau kondominium di kawasan penyangga kota besar. Tren ini sejalan dengan rencana KAI yang akan membangun apartemen di samping Stasiun Manggarai.
“Ini yang diharapkan developer, dengan adanya moda transportasi ini biaya transportasi bisa terkonversi untuk membeli cicilan kondominium,” kata Milda.
Sementara untuk segmen residensial yang menyasar masyarakat menengah, pengembang menggeser proyek ke wilayah pinggiran kota. Tujuannya agar harga tetap terjangkau bagi konsumen dengan daya beli terbatas.
“Kalau untuk residensial supaya tetap affordable bagi pembelinya, mereka bangunnya dalam satu kawasan tapi agak lebih di pinggir,” imbuh Milda.
Kombinasi strategi hunian vertikal di CBD dan hunian TOD di kawasan transit ini diperkirakan bakal makin masif seiring pelemahan rupiah dan kenaikan biaya material bangunan. Pengembang yang gagal beradaptasi berisiko kehilangan daya saing di pasar yang makin kompetitif. Situasi ini menambah tekanan pada ratusan proyek properti yang sudah mandek akibat berbagai kendala perizinan.
