Jakarta — Pasar properti residensial Indonesia mencatat penurunan signifikan pada kuartal I-2026. Bank Indonesia mencatat penjualan properti di pasar primer turun 25,67% secara tahunan. Namun, di tengah lesunya pasar rumah menengah, segmen super premium justru menunjukkan tren berbanding terbalik. Rumah berharga Rp80 miliar di kawasan BSD City justru laku keras dalam waktu singkat.
Penjualan Properti Primer Merosot Tajam
Data Bank Indonesia mengungkapkan penjualan properti residensial di pasar primer mengalami kontraksi tajam pada triwulan pertama 2026. Angka penurunan mencapai 25,67% dibanding periode yang sama tahun sebelumnya. Situasi ini memaksa banyak pengembang menunda proyek baru dan memperketat strategi penjualan.
Pelemahan daya beli masyarakat menjadi faktor utama di balik merosotnya angka penjualan. Suku bunga yang masih tinggi dan fluktuasi nilai tukar rupiah terhadap dolar AS memperparah kondisi pasar. Dampak pelemahan rupiah terhadap harga material bangunan juga ikut terasa, menambah beban biaya pembangunan rumah subsidi maupun menengah.
Segmen Super Premium Justru Moncer
Di balik data penjualan yang lesu, terdapat fenomena menarik di segmen rumah super premium. Rumah di kawasan Nava Park BSD City, Tangerang, yang dibanderol mulai Rp30 miliar hingga Rp80 miliar justru sold out dalam waktu relatif singkat. Fenomena ini menarik perhatian pelaku industri properti nasional.
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia Milda Abidin menjelaskan penjualan rumah super premium ini bukan gambaran utuh kondisi pasar secara keseluruhan. “Ini Rp80 Miliar karena kayaknya viral ya, tapi unitnya mungkin nggak sampai 1% dari semua pengembangan, cuma 14 unit doang. Jadi itu nggak menggambarkan market seluruhnya,” ujar Milda dalam media briefing di Gedung Bursa Efek Indonesia, Jakarta, Selasa (12/5/2026).
Profil Pembeli Premium Berbeda dari Kelas Menengah
Pembeli rumah super premium memiliki karakter yang sangat berbeda dengan segmen menengah. Mereka cenderung lebih fleksibel dalam mengalokasikan dana investasi. Kondisi pelemahan daya beli masyarakat luas tidak berdampak signifikan terhadap keputusan mereka.
“Kalau untuk kelas itu mereka untuk investasi akan lebih fleksibel di mana pun,” kata Milda. Faktor eksklusivitas produk dan reputasi pengembang menjadi pertimbangan utama konsumen kelas atas. Mereka tidak sekadar membeli rumah, tetapi juga membeli kepercayaan terhadap kualitas dan nilai investasi jangka panjang.
Reputasi Pengembang Jadi Kunci Keputusan
Kepercayaan terhadap kualitas pembangunan menjadi salah satu alasan rumah premium tetap diminati meski kondisi ekonomi belum sepenuhnya pulih. Konsumen kelas atas menilai apakah sebuah township menawarkan produk yang benar-benar berkualitas bagi mereka sebagai instrumen investasi.
“Mungkin developer juga meyakinkan secara kualitas pembangunan juga bagus sehingga mereka merasa bahwa investasi dengan angka segitu masih worth it bagi mereka,” ungkap Milda. Fenomena ini menunjukkan bahwa investasi properti masih menjadi pilihan menarik bagi kalangan berduit, terutama di segmen premium.
Anomali Pasar Banten: Rumah Mewah Tetap Laris
Ketua DPD AREBI Provinsi Banten, Vemby, membenarkan adanya anomali di pasar properti Banten. Rumah-rumah mewah di kawasan elite BSD City dan Gading Serpong masih diminati konsumen kelas atas. Beberapa proyek premium disebut cepat habis terjual meski harganya mencapai puluhan miliar rupiah.
“Kalau di Banten ini agak anomali. Ada segmen atas di BSD dan Gading Serpong yang harganya belasan miliar sampai double digit,” ujar Vemby. Ia menambahkan proyek rumah premium di Nava Park BSD bahkan ada yang dibanderol hingga Rp80 miliar namun tetap terserap pasar dalam waktu singkat. “Di Nava Park BSD bahkan sampai Rp 30 miliar, Rp 80 miliar. Itu malah cepat sold out Pak,” katanya.
Apa Artinya Bagi Calon Pembeli Rumah?
Fenomena ini menunjukkan pasar properti Indonesia memiliki dua kecepatan yang berjalan beriringan. Segmen menengah ke bawah menghadapi tantangan serius dari sisi daya beli dan akses pembiayaan. Sementara itu, segmen premium justru mengalami permintaan yang tetap kuat.
Bagi calon pembeli rumah menengah, situasi ini sebenarnya membawa kabar baik. Perlambatan pasar berarti ada ruang negosiasi yang lebih luas. Program-program pemerintah seperti KPR subsidi tenor 40 tahun dan insentif PPN 0% tetap menjadi andalan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah memiliki hunian sendiri. Pasar properti Banten yang lesu justru membuka peluang bagi pembeli menengah untuk mencari hunian terjangkau.
