Jakarta — Pelemahan rupiah yang terus berlanjut hingga menembus level Rp17.500 per dolar AS memaksa pelaku industri properti bersiap menghadapi kenaikan harga rumah. Lonjakan harga energi dan bahan bakar minyak (BBM) semakin memperparah tekanan biaya konstruksi, sehingga penyesuaian harga jual menjadi keniscayaan. Tren kenaikan ini sejalan dengan lonjakan harga rumah akibat material bangunan yang melonjak 15 persen sebelumnya.
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, memastikan bahwa kenaikan harga rumah tidak bisa dihindari di tengah kondisi ekonomi saat ini. Ia menyampaikan hal tersebut di gedung Bursa Efek Indonesia (BEI) pada Selasa (12/5/2026).
“Pasti, itu tidak bisa dihindari. Memang nggak bisa dipungkiri bahwa harga akan menyesuaikan. Kita juga nggak akan menutup diri bahwa harga akan naik,” tegas Milda.
Strategi Pengembang Tekan Biaya Konstruksi
Kondisi ini mendorong pengembang mencari berbagai cara agar kenaikan harga properti tetap terjangkau bagi masyarakat. Salah satu langkah utama yang diambil adalah meningkatkan penggunaan material lokal dalam proyek residensial. Faktor tingkat kandungan dalam negeri (TKDN) menjadi aspek krusial untuk menahan lonjakan biaya konstruksi agar tidak terlalu agresif.
“TKDN lokal biasanya harus lebih tinggi. Nah ini diharapkan untuk menjaga harga supaya kenaikannya tidak signifikan hingga mencapai affordability orang,” jelas Milda.
Hunian Vertikal Jadi Pilihan Efisien
Selain menekan biaya material, pengembang juga mengubah strategi pengembangan proyek. Kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD) township kini lebih banyak diisi proyek hunian vertikal karena dianggap lebih efisien secara biaya. Strategi serupa juga dijalankan oleh pengembang lain dalam membangun hunian vertikal di kawasan Transit-Oriented Development (TOD).
“Kalau produknya ada di CBD-nya mereka, biasanya mereka bangunnya lebih kepada high-rise residential atau vertikal. Dengan vertikal ini at least cost-nya bisa terbagi rata kepada semua pengembangan di situ,” papar Milda.
Berapa Besar Kenaikan yang Diprediksi?
Milda belum dapat memastikan seberapa besar kenaikan harga rumah yang akan terjadi. Namun, ia meyakini kenaikan tidak akan setinggi lonjakan harga bahan baku konstruksi. Berdasarkan benchmark sebelumnya, ketika harga besi atau baja melonjak 30-40%, dampaknya terhadap properti tidak mencapai 15% dari total biaya.
“Kita pakai benchmark yang dulu ya, waktu besi atau baja naik 30-40%, impact kepada propertinya itu nggak sampai 15% kenaikan secara total cost. Jadi bisa dikira-kira berapa sih kenaikannya,” ujarnya.
Situasi ini menegaskan bahwa pasar properti Indonesia sedang berada di persimpangan jalan. Di satu sisi, daya beli masyarakat semakin tertekan. Di sisi lain, biaya produksi terus merangkak naik. Pengembang harus jeli mencari keseimbangan agar rumah tetap bisa dimiliki oleh masyarakat luas. Tantangan ini juga terkait dengan melonjaknya indeks harga properti residensial di awal 2026 yang dipengaruhi material dan suku bunga KPR.
